准确计算尾盘销售土地增值税

H房地产开发公司开发K项目的总建筑面积为90000㎡，截止2023年10月底销售面积为81000㎡，取得不含增值税收入81000万元；已售部分对应的扣除项目金额合计58942.8万元(含转让房地产有关的税金915.3万元），该清算已经当地税局审定通过；尚余9000㎡房屋未销售。2024年6月，H公司将剩余9000㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入8640万元，转让时缴纳的与转让房地产有关的税费为97.632万元。

计算H公司清算后销售不动产应纳的土地增值税。

1.尾盘销售单位成本费用

 （清算时扣除项目金额合计-清算时与转让房地产有关的税费）/清算时总已售面积=（58942.8-915.3）/81000=0.716万元

2.尾盘销售扣除项目金额

0.716×9000+97.632=6541.632（万元）

3.增值额=8640-6541.632=2098.368（万元）

4.增值率=2098.368/6541.632=32.08%

5.应纳土地增值税=2098.368×30%＝629.51（万元） 

政策依据1：国税发[2006]187号，第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）

政策依据2：国家税务总局公告2021年第9号附件：财产和行为税税源明细表五、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用（二）表中项目，6.第7栏“单位成本费用”。单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积。公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。

187号文件规定尾盘销售应申报，9号公告说明如何填表申报。

根据政策规定，尾盘销售要重新计算单位成本费用和增值率。从9号公告附件的填表说明可以得出，单位成本费用计算不含清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。为什么尾盘销售时要减去清算时扣除的与转让房地产有关的税费？因为，只有税费与转让收入有关，其他的成本费用基本不会发生变化，如果不减，单位成本费用就会增加，且尾盘销售还要产生相应税费。

计算尾盘销售扣除项目金额分两步：

第一步：（清算时扣除项目总金额-清算时扣除的税费）/清算时已售建筑面积x尾盘销售建筑面积

第二步：第一步+尾盘销售的应交的税费，得出尾盘销售时扣除项目金额。

因此，尾盘销售增值额=尾盘销售不含税收入-[(清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的税费)/清算时已售建筑面积×尾盘销售销售建筑面积+尾盘销售不含税收入×9%×（1+7%+3%)]

为什么要这样计算，政策是很清晰的，如果只按187号文件操作，不考虑9号公告申报表填报说明，差异不大，但有风险！

文章来源：税见