清算后退房能否退还已缴纳的土地增值税？
近期的财税答疑中有会员企业咨询：房地产开发土地增值税清算后发生退房并退款，已缴纳的土地增值税能否申请退还？
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
上述政策并没有针对房地产企业土地增值税清算后发生退房并退款，可以退还土地增值税的规定。有部分税务机关明确可以退还，实务操作中需要与主管税务机关沟通确认当地的执行口径。
01、厦门税务
《国家税务总局厦门市税务局关于发布<厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）
第十七条 纳税人转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人在清算后发生退房行为的，应当办理更正申报。
纳税人因实际销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济收益，应当计入转让房地产的收入。
02、常州税务
《常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）》（常地税一便函〔2013〕2号）
十、清算后继续销售
1、房地产项目清算后发生清算房屋退房问题
房地产项目清算后已记入清算收入的房屋发生退房，应重新填报《房地产项目土地增值税清算申报表》，办理清算补退税手续。
03、广州税务
《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》（穗地税函〔2012〕198号）
十八、房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款，计算应抵退土地增值税问题。
（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。
（二）退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。
04、廊坊税务
《廊坊市地方税务局关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释》
20．关于房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款，计算应抵退土地增值税问题
（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。
（二）退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。
文章来源：正保会计网校税务网校
