房地产企业将待售房屋抵押是否缴纳房产税?

案例：某房地产公司为了融资，将开发的未售写字楼办理了房产证并登记到公司名下，用于银行抵押贷款。房地产企业将待售房屋抵押是否缴纳房产税？

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条的规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。对该文件“已使用”有两种不同的观点：

一种观点认为：房地产企业将待售房屋作为抵押应当缴纳房产税。文件规定“对售出前房地产开发企业已使用”，抵押行为是“使土地使用权、待售商品房为开发商融通资金的目的服务”符合“使用”的定义 ，是房地产开发企业行使了待售商品的使用权，因此，应按规定申报缴纳房产税 。

另一种观点认为：房地产企业将待售房屋作为抵押不应当缴纳房产税。是否对房开企业的商品房征收房产税，取决于企业是否已对该商品房进行了使用或出租、出借的行为。如果没有进行上述行为，仅进行抵押行为不征房产税。

 “使用”对应的是房产的原始作用——供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资。以房产抵押仅是使用房产的其他财产权利--不动产抵押权。抵押权属于担保物权，抵押权是针对财产的交换价值而设定的一种物权，它本质上是价值权，其目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。担保物权虽然依附于房屋，但与房屋是否使用并没有必然的联系，房屋抵押并不影响是否使用。换句话说，房地产企业仅是利用待售房产的其他财产权作为抵押，待售房屋依然是待售房屋，与抵押之前没有两样，房屋仍然是房地产企业待售的“存货”，作为银行取得的是抵押权，也并没有使用该房产。本人认为，虽然该房产已经办理房产证，在待售期仅作为抵押，按照实质房地产企业并没有使用房屋的本身，因此，不应当征收房产税。

如果说房地产企业将待售房屋抵押必须要从价计征房产税的话，则房地产企业完全可以采取以1元的价格对外出租，按照1元从租缴纳房产税。1元出租是否会被税务机关认为价格明显偏低而无正当理由呢？市场公允价值是熟悉情况的双方在公平交易的条件下所确定的价格。租金价格是否明显偏低是以承租方收取的租金来衡量，作为承租方所租入房屋无法租赁出去，承租方收取的租金为0，上交1元租金属于价格偏高情形，而不属于租金价格明显偏低。

文章来源：钟燕 中汇武汉税务师事务所十堰所