房地产企业未支付的工程质保金如何财税处理？

 建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。

如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。

承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。

缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后（最长不超过2年），承包人向发包人申请返还保证金。

房地产企业扣押工程质量保证金如何财税处理？

 一、增值税处理。

一般来说，提供建筑服务取得索取收款凭据即发生增值税纳税义务。工程质保金虽然也包含在索取收款凭据之中，但根据《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）第四条规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。根据上述规定，建设方从工程款扣除质保金时，施工企业开具发票的，需要缴纳增值税；没有开具的，不需要缴纳增值税，待施工企业实际收到建设方退回保证金时缴纳增值税。

二、土地增值税处理。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。该项规定的意思是，未开具发票的，扣留的质保金所对应的开发成本在土地增值税清算时不得计算扣除。需要说明的是：对于因发票未取得而未扣除的，待取得发票后可以启动二次土地增值税清算。

三、企业所得税处理。

      一般来说，企业未按规定取得发票是不允许企业所得税税前扣除，但对房地产企业有特别规定。根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号公告）第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。即对工程质保金在工程总价10%以内即便未取得发票，也可以企业所得税税前扣除。但在后期结算时，应当及时索取发票。

四、会计处理。

房地产企业从应支付的工程款中扣留工程质保金，首先，应当按照工程决算价确认开发成本，扣留的质保金确认一项债务。

如果后期质量出现问题工程，发生的支出直接从工程质保金金扣除，对不需支付的质保金直接确认为营业外收入，对应当支付给施工企业的工程质保金直接从往来中支付即可。

举例：某房地产公司开发项目，在项目竣工验收后，按照合同约定向施工企业办理竣工结算，结算工程款1000万元，同时预留质保金30万元，质保期为两年。施工企业向地产公司一并开具了1000万元增值税专用发票。在质保期内，该项目出现了质量问题，分不同情况进行账务处理：

1、房地产企业收到施工企业的工程款发票同时预留质保金

借：开发成本 917.43

        应交税费—应交增值税（进项税额）82.57

贷：应付账款—工程质保金 30

        银行存款 970

2、如果质保期内，由于施工企业的原因出现了项目质量问题。施工企业积极进行维修，没有造成损失，并承担了鉴定及维修费用，质保期结束后，房地产企业需将扣留的质保金返还给施工企业。

借：应付账款—工程质保金 30

贷：银行存款 30

3、如果质保期内，由于施工企业的原因出现了项目质量问题。施工企业不愿意维修，也不承担鉴定及维修费用。房地产企业另找单位进行维修，视维修费用的实际发生额扣留施工企业的质保金。

（1）如果发生维修费用10万元，未超过扣留的质保金，房地产企业收到外单位维修费用增值税专用发票

借：开发成本/销售费用 9.17

          应交税费—应交增值税（进项税额）0.83

 贷：银行存款 10

          房地产企业相应扣留施工企业的质保金

借：应付账款—工程质保金 10

贷：营业外收入 10

  质保期结束后，房地产企业将剩下的质保金返还给施工企业

借：应付账款—工程质保金 20

 贷：银行存款 20

（2）如果发生维修费用50万元，超过了扣留的质保金，房地产企业收到外单位维修费用增值税专用发票。

借：开发成本/销售费用 45.87

       应交税费—应交增值税（进项税额） 4.13

贷：银行存款 50

房地产企业全部扣留施工企业的质保金

 借：应付账款—工程质保金 30

 贷：营业外收入 30

房地产企业按合同约定向施工企业进行索赔

借：应收账款—工程索赔款 20

贷：营业外收入 20

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所