开发产品对外出租，对各税种的影响

开发商由于部分项目尾盘（如商铺、车位）无法在短时间内实现销售，通常会考虑将尾盘对外出租。将开发产品对外出租，属于提供不动产经营租赁服务，开发商除了需缴纳增值税及附加税费外，还会对其他税种产生什么影响？

1、企业所得税

企业将开发产品对外出租需就取得的租金收入缴纳企业所得税，同时根据企业所得税法的规定，应当自固定资产投入使用的次月起计提折旧。该折旧费属于与取得租金收入有关的、合理的支出，准予在税前扣除。但如果房企将开发产品转为自用未超过12个月又对外销售的，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，该期间的折旧费用不得在税前扣除。即房企开发产品对外出租折旧费的税前扣除需结合使用时间来判断，只有使用时间超过1年的，折旧费才可以在税前扣除。

2、 土地增值税

开发产品对外出租未发生产权转移，不涉及土地增值税。但如后续再对外销售，则涉及到土增税上是否需要被认定为是旧房，不能享受加计扣除。

根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）的规定，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度由各地具体规定。目前深圳地区根据《国家税务总局深圳市税务局关于发布<土地增值税征管工作规程>的公告》（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）规定，房企将开发产品转自用、出租超过1年的，再转让时即适用旧房政策。

同时根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048）的规定，旧房允许扣除的项目主要包括建筑物评估价、土地价款、转让环节的税费和房产评估费。

3、 房产税

房企将开发产品出售前属于企业产品，不征税房产税，如出售前自用、出租或出借的，需按房产余值或是租金收入缴纳房产税。

4、城镇土地使用税

目前广州规定房企土地使用税的纳税义务截至时间是取得预售证的当月，但对于房企取得预售证后又将开发产品转自用或对外出租的，应当自使用或交付次月起缴纳土地使用税。

文章来源：李媛 正坤财税