这类土地返还款如何进行财税处理
我们先来看一个案例：
A房地产开发企业在某市拿地100亩。2021年1月政府与该企业签订土地出让合同，合同价款为12000万元。协议同时约定，在土地出让金入库后，将以财政支持的方式按每亩20万的标准给予土地款返还2000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。
问：企业收到的2000万元土地返还款如何进行财税处理？
A房地产开发企业收到的这种土地返还款，从表面上看是企业少支付了土地款，而从协议约定的土地返还款用途来看：是用于拆迁补偿支出。 土地增值税： 土地返还款有约定返还补偿对象的，比如此处用于拆迁补偿支出，土地增值税的扣除项目冲减相应成本。无明确返还款补偿目的，若能证明补偿的对象属于对房地产开发项目的补偿，从各地政策规定来看，应以此冲减相应的扣除项目，若不能证明该返还款项与房地产开发项目有关的，不冲减相应的扣除项目。 同时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。其中，作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出为“净支出”，即全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出。因此，政府给予A企业的土地返还款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除。 由于A企业并未出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权，未发生土地增值税应税行为，政府给予A企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入。 故在土地增值税上，A企业收到的土地返还款不作为收入，而应冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。 增值税： 根据增值税暂行条例第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。A房地产开发企业收到政府给予的土地返还款未发生增值税应税行为，无需缴纳增值税。 企业所得税： 根据企业所得税实施条例第二十二条 企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。 《企业所得税法》第七条 收入总额中的下列收入为不征税收入： （一）财政拨款； （二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金； （三）国务院规定的其他不征税收入。 《企业所得税法实施条例》第二十六条 企业所得税法第七条第（一）项所称财政拨款，是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 企业所得税法第七条第（三）项所称国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。 根据财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： （一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 根据上述文件规定，A房地产企业收到的土地返还款2000万元属于补贴收入，同时不符合财税[2011]70文规定的条件，不属于不征税收入，应全额确认所得税收入，当期收到即需缴纳企业所得税。同时，房地产企业将该土地返还款用于征地拆迁、安置补偿的，相关支出可以作为成本在所得税前扣除。
根据《企业会计准则16号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。A房地产开发企业取得的土地返还款用于补偿发生的成本支出，因此应当冲减土地开发成本。 会计处理为： 借：银行存款 2000万 贷：开发成本-拆迁补偿费-2000万 文章来源： 智慧源地产财税
