土地减免的款项是否计入房产原值计征房产税？

近期，遇到这样一个问题，企业在早期通过“招拍挂”取得一块工业用地3万平方米，转让价格500元/平方米，总价款1500万元，签订了《土地使用权出让合同》，由于当期政府为发展当地经济，明确该地块可享受土地出让价格减半缴纳的优惠政策，企业当期支付土地总价款750万元，并按3%缴纳契税22.5万元，企业办完相关手续后，即取得了国土部门下发的《土地使用权》权属证书，证载面积为28500平方米。同时，企业为建造工业厂房发生建设成本3000万元。

在近期的相关税务自查风险比对中，提示该企业房产税未足额缴纳。

企业观点：

企业针对该工业厂房缴纳的房产税计税依据为：按企业实际支付的土地总价款、交纳的契税及厂房建设成本之和作为房产原值，依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳计算房产税，计算公式为：

(750万+22.5万+3000万)*80%*1.2%=36.216万元

那么企业上述计算缴纳房产税是否正确呢，争议点主要集中在土地价值上，同时存在以下另外两种观点：

观点一：

按照企业《土地使用权出让合同》中约定的金额及应缴纳的契税与厂房建设成本之和作为房产原值，即按照合同总价款并入房产原值计算缴纳房产税，计算公式为：

(1500万+1500万*3%+3000万)*80%*1.2%=43.632万元

观点二：

按照企业《土地使用权出让合同》中约定的单价乘以企业实际取得的土地面积，计算土地价值及应缴纳的契税与厂房建设成本之和作为房产原值，即按照权属证书记载的面积及应缴纳的契税、厂房建设成本之和作为房产原值计算缴纳房产税，计算公式为：

【28500*500*(1+3%)+3000万】*80%*1.2%=42.8904万元

从上述计算结果可以看出，土地价值及契税的取数不同，结果也存在很大差异，企业这种计算缴纳房产税应纳税额最少，企业认为，我们虽然在签订的合同中约定了转让价格，但政府同时有优惠政策，我们按政策交纳了土地出让金及契税，也取得了产权证书，那么以其实际入账金额作为房产原值计算缴纳房产税是没有问题的。

政策一般规定：

根据《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地权属，承受的单位为契税的纳税人，在第二条中明确所称转移土地权属，包括下列行为:

(二)土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;

以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地权属的，应当依照本法规定征收契税。

政策特殊规定：

国税函[2005]436号《国家税务总局关于免征土地出让金国有土地使用权征收契税的批复》中明确:

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

小编观点：

双方合同中约定的土地总价款为1500万元，当地政府是为了当地经济发展，给企业减免了750万元，该减免的土地出让金属于当地政府的财政奖励，即上述政策中的以部分奖励方式转移土地权属的，应参照土地使用权出让合同中约定的价格依法缴纳契税，虽然企业实际支付了750万元土地出让金，但契税计税依据应按照土地总价款1500万元计算确定。

同时，我们根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税按照房产原值计算缴纳，那么这里的房产原值就是企业入账时实际支付的土地价值及厂房建设成本，那么小编认为按照账面成本做为房产税的计税依据，该事项和税务机关还存在一定的沟通空间，建议咨询主管税务机关后进一步确定，不多缴也不应该少纳税。

文章来源：中道财税 作者：陈红