土地增值税清算过程出现的这些问题，你都遇到过吗?

人防设施的移交以是否取得《人防工程验收合格证》为依据。

依法配建的人防设施等公共配套设施转为其他用途，但全体业主或业主委员会实际享有其全部使用权、收益权的，可扣除成本费用。如将人防设施改建为车位、车库、储藏室等，全部由全体业主无偿使用的，可扣除成本费用。

纳税人处置人防设施（改建为车位、车库、储藏室等）取得的收入，不确认收入，其成本、费用不予扣除。

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十八条规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）规定，“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；

《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）规定，房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

按照上述规定，税务机关在进行土地增值税清算时，首先会要求清算单位提供相关资料，其中包括国家有关部门出具的测绘报告及实际可销售面积。无论阁楼是否包括在可售面积范围内，应将销售阁楼收入和相关的成本费用计入土地增值税清算。

对于欠付工程款的，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2014〕号)第十七条规定了利息的计付标准：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”房地产企业支付施工企业违约利息是否允许土地增值税前扣除？

首先，在增值税上，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第三十七条规定∶销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。但不包括以下项目∶(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。即纳税人发生应税行为取得的除列举的不包括项目外，均属于增值的价外费用，并且不论是向购买方收取，还是向购买方以外的单位或个人收取，均组成增值税的计税依据。

其次，在发票开具上，如果属于增值税价外费用，价外费用在税目确定方面，具备同质性，也就是说，不管价外费用是属于什么性质的收费，它都应当和价款选择同一个税目计缴增值税，使用同一个编码开具发票。即价外费用开专票还是普票，和所销售的货物、劳务、服务、无形资产、不动产应保持一致。价外费用开具发票时，开票编码按所销售的货物、劳务、服务、无形资产、不动产适用的商品编码进行选择，其他相应的栏次以及备注栏按照主业务的填写规则填写。对价外费用，例如，延期付款利息可以在开具发票时写成“*商品或服务的商品代码*延期付款利息”。至于“规格、型号、单位、数量、单价”这几栏，不需要填写，也可以在备注栏注明。

土地增值清算时，房地产企业财务费用中的利息支出的税前扣除区分两种情况：一是凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。另外，对于新建房及配套设施的成本是按照房地产开发项目实际发生的成本扣除。延迟支付工程款而支付的利息是否允许土地增值税税前扣除？实务中有两种不同观点：

 一种观点认为：支付的延期付款利息取得建筑服务费发票的，可以在土地增值税前扣除，并且可以加计扣除。

理由是延期支付工程款利息支出取得的建筑服务费发票，实际上是因为违约导致施工方施工成本增加，虽然形式上表现为以支付利息、违约金方式进行的补偿，但实质上本身就是工程成本的一部分，如果不允许税前扣除，实际上否定以支付利息和违约金方式给予工程款成本补偿的实质，也势必导致纳税单位的税成本增加，因此，因资金问题导致延期付款支付的违约金、利息支出，取得建筑公司以价外费用形式开具的建安发票，应计入开发成本，作为土地增值税扣除项目并享受加计扣除。

另一种观点认为：支付的延期付款利息不能土地增值税税前扣除。

理由是虽然在增值税上，延期付款利息作为价外费用允许开具建筑服务费发票，但价外费用的本质不是工程价款，而是资金占用费，不属于工程结算事项。而土地增值税对利息扣除本来就另行计算并单独扣除。因此，延期付款利息所取得的建筑服务费发票不能在土地增值税前扣除，更不能加计扣除，也不能作为计算“其他房地产开发费用”扣除的基数。

从“实质重于形式”的原则和“公平税负”的角度，笔者更倾向于后一种观点。

增值税将价外费用计入增值税计税依据是反避税的目的，为了防止纳税人以价外费用名义以稀释增值税计税依据。但不可否认的事实支付的属于资金占用费的性质，并且增值税与土地增值税不属于同一税种，土地增值对利息费用的扣除有特别规定：要么按金融机构提供的凭据依法据实扣除；要么按比例计算扣除。如果房地产企业一方面对支付的延期付款利息作为建安成本据实扣除；另一方面又按比例或根据金融机构凭据扣除，就存在同一性质的费用二次扣除。其次，在实务中，更多诚信的房地产企业是及时结算工程款，相对于不及时结算的房地产企业反而变成了一种税收优惠，不仅是税负不公，并且违背了“公序良俗”原则。其三，从会计处理上来看，房地产企业延期支付的利息也应当是按照借款费用进行会计处理。当然有人会说：那就把利息变通为违约金。其实违约金属于营业外支出，根本就不在土地增值税税前扣除的范围。实务中，延期支付的利息是否可以在计算土地增值税时税前扣除，建议要提前与当地税务局沟通。

文章来源： 李龙地产财税服务