真假“别墅”土增涉税事项

别墅，在一般人的既有概念中是一户独享一栋建筑，自带院子自带花园。但作为开发产品，为了绕过禁墅令，应运而生了叠墅、联排等新的产品。但在对外营销宣传过程中，可能不会精细分类，统称为别墅。在实际中，经常会有财务朋友咨询，别墅属于哪种业态?预缴税率是多少?清算时是否有特殊的规定，

一、别墅的业态

土增三分法清算下，分为普通住宅、非普通住宅和其他，区分这三类业态，一般都是以土地性质和预售许可证确定的。

一般情况下，住宅用地上建造的别墅、叠墅、联排以及低层洋房，最终取得的预售许可证会注明属于“住宅”，根据各地关于普通和非普通面积和容积率的划分，不出意外属于“非普通住宅”。

但是，在非开发用地上开发建造的别墅，例如在工业土地、高尔夫球用地、集体用地上建造开发的别墅产品，无法取得预售许可证，是否可采用开发企业的计算方法进行土增清算存在争议，集体用地上建造的不动产是否纳入土增清算也都存在争议。

二、预缴适用税率

1、总局层面文件：国税发〔2010〕53号

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

2、地方规定

各地土增预缴适用的预征率，可谓是五花八门，有严格按照三分法进行分类的，有按照增值率确定预征率的，也有专门对别墅、车位做出明确要求的。以江苏省和陕西省为例，江苏省典型的按照三分法进行分类（苏地税规[2016]2号 江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告），而陕西省么，有一些特殊。（陕西省地方税务局公告2016年第1号）

所以问题来了，到底什么是别墅呢?很多所谓的“别墅”项目在拿地的时候已经绕开别墅的高度或者容积率的限制，转化成为花园洋房等底层建筑物。那在预缴的时候，是否也应该按照非普通住宅进行预缴呢?税务没有对别墅的定义，能找到的，只有国土资源局古早的定义。

2006年国土资源部曾对别墅作出定义，指独门独户独院，两至三层楼的形式。联排、双拼以及排屋等低密度住宅，不属于别墅范围，属于高档住宅范围之内。但在2011年，国土资源部土地利用司相关负责人透露，要给别墅做一个定义,除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。但是截至目前，未查询到国土资源局正式对别墅的定义。那么在税务执行的过程中，如何定义别墅还是无依据。基于此原因，对于联排、叠拼等产品，依据可以按照非普通住宅适用税率进行预缴。

三、土增清算土地分摊方法

对于典型别墅和衍生产品，在土增清算的时候土地分摊方法至关重要，影响到各业态的成本和增值率。

1、总局文件

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

2、各地规定

各地规定不同，但基本也都是可选择，但是需要税务机关确认，但其中非常明确的是宁波市税务局的公共。

国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号

综上，别墅只是口中一个统一的称呼，土增的涉税事项，与土地性质相关与最新产品实际情况相关，涉及到别墅产品的财务朋友们，需要逐一对号入座，确定自己开发的别墅的真实情况，进而准确定位的土增的业态、预缴税率。土增清算的过程中也可以采取不同的分摊方法进行测算，最终确定采取哪个版本。

文章来源：中道财税 作者：石羽茜