实务案例：地下车库充电桩工程成本的土地增值税争议与合规策略

摘要：近年来，随着新能源汽车的普及，地下车库充电桩工程成为房地产项目的重要配套，但其在土地增值税清算中的成本扣除争议逐渐显现，涉及产权归属、政府补贴处理及分摊方法合规性等问题。本文通过某房企充电桩工程成本列支争议案例，解析税务机关对新兴配套工程成本的审核要点，为企业提供合规操作指引。

案例概要：

甲房地产企业在N市开发“未来城”项目，含住宅楼20栋及地下车库充电桩200个。项目于2020年开工，2023年竣工，2024年6月进入土地增值税清算阶段。税务机关审核中发现以下问题：

产权归属模糊：充电桩产权未明确约定归属开发商或业主，企业将全部建设成本800万元计入开发成本，但部分充电桩由业主付费使用。

政府补贴未冲减：收到“新能源汽车基础设施补贴”200万元，直接计入营业外收入，未冲减充电桩工程成本。

分摊方法争议：充电桩成本按车位总数均摊，但仅50%车位配备充电桩，税务机关认为分摊方法不合理。

税务机关要求甲企业明确产权归属、调整补贴冲减成本，并重新核定分摊金额，否则相关费用不予扣除。

案例解析：

产权归属争议：

依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条，可扣除成本需为开发项目的直接必要支出。本案中，充电桩由业主付费使用且产权未移交，税务机关认定其具有经营性资产属性，仅允许扣除50%成本（400万元），剩余400万元需作为长期待摊费用或计入运营成本。

政府补贴处理不当：

根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号），指定用于充电桩建设的补贴应冲减开发成本。甲企业未冲减成本，导致虚增200万元，税务机关要求调整后扣除。

分摊方法不合理：

充电桩仅覆盖50%车位，按总数均摊违背“受益原则”。税务机关要求按实际配备比例（50%）分摊成本，调减可扣除金额至400万元（800万×50%），超支部分400万元被剔除。

总结归纳：

地下车库充电桩工程在土地增值税清算中需重点关注以下合规要点：

厘清产权属性：签订产权协议明确归属，经营性资产成本需部分或全部剔除；

规范补贴处理：政府补贴需冲减对应成本，避免重复列支；

合理分摊成本：按实际受益对象（如配备充电桩的车位）分摊，留存计算依据备查。

政策依据：

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第七条：可扣除成本需为开发土地和新建房及配套设施的“直接必要支出”。

《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）

第一条：专项政府补助应冲减相关成本，不得重复扣除。

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第二十一条：成本分摊需符合受益原则，方法合理且有据可依。

本案例表明，房企在建设新兴配套工程时，需强化产权管理、补贴核算及分摊逻辑的合规性，确保成本扣除符合税法要求，以降低土地增值税清算中的税务调整风险。

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