房企土地成本分摊企业所得税处理

前言：企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，土地成本的分摊处理上两税种既有共同点又有各自的特色，本期的文章主要以广东省（除深圳以外）为例，就各个业态下土地成本分摊企业所得税的处理进行解析以及谈谈实务中的具体运用。

一、企业所得税中土地成本分摊的一般处理

1、根据上述政策规定，土地成本应按照占地面积法进行分配。一次性开发的项目，按具体成本对象的占总土地面积的比例分摊其成本；分期开发的项目，先按占地面积比例分摊该具体成本对象所在期区的土地成本，再按该具体成本对象占所在期区的土地面积比例分摊其成本。

2、实务中，如项目内的各个成本对象无法确定其占地面积，商得税务机关同意后，可采用建筑面积法等方法分摊其成本。如为一次性开发的项目，商得税务机关同意后可按建筑面积法等方法分摊土地成本。如为分期开发的项目，商得税务机关同意后可以先按占地面积法分摊各期区的土地成本，再在期区内按建筑面积法等方法分摊具体成本对象的土地成本。

二、地上、地下物业的土地成本分摊注意事项

企业所得税土地成本的分摊中，国家税务总局文件规定的第二十九条强调了“受益性原则“、”直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象“。因此我们认为可参照土地增值税的分摊处理方法，即：如土地出让合同或补充协议，能够区分地上及地下部分的，应分别归集作为地上和地下物业的土地成本。如果无法区分的，应作为地上和地下物业的共同成本，按上文所述的建筑面积法进行分摊。需注意的是，土地出让金对应的契税等土地成本也应参照上述方法进行分摊。

三、地下产权车位土地成本分摊注意事项

根据上文所述，企业所得税成本对象土地成本的分摊原则上按占地面积法，商得税务局同意可以采取其他分摊方法，包括建筑面积法、直接成本法、预算造价法。而地下产权车位的土地成本分摊，只能适用建筑面积法。而上述“31号文“中，企业所得税成本分摊方法中的建筑面积法是指“总建筑面积”，不是“套内建筑面积”。因此我们认为严格按税法理解，企业所得税应按 “总建筑面积”分摊计算土地成本。

当土地成本作为地上及地下物业的共同成本时，按“总建筑面积“分摊计算地下产权车位的成本，将使更多的成本分摊到地下产权车位。如地下产权车位销售滞后，有可能造成相关土地成本扣除滞后，导致提前纳税。

四、地下人防车位土地成本分摊注意事项

广州地下人防车位能够办理产权证，如对外销售计算收入、确认成本费用。其土地成本的分摊视同”地下产权车位“处理。东莞、佛山地下人防车位无法办理产权证，如”对外销售“（出租20年）应确认为租赁收入，相应成本应当按税法规定年限分期摊销，应分摊土地成本。

五、公共配套设施土地成本分摊注意事项

如建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，由于公共配套设施归集的成本最后需分摊到可售物业成本，因此上述公共配套设施可不分摊土地成本进行二次分配。如建成后有偿转让的公共配套设施，应视为可售物业，分摊土地成本。

六、配建房土地成本分摊注意事项

根据上述的政策，整理出税务处理方式如下：

注：(1) 由于指引未明确，上表“分摊处理方式“根据我们理解整理列示，供参考。(2) 无偿移交方式，配建房视同销售收入如何确定计税价格，指引未明确。不同的定价方式对项目税负影响十分显著。

结束语：

土地成本是房地产企业项目开发最主要的成本项目，除此之外，据笔者接触了解到的房地产企业税务稽查案例，大多数的企业所得税稽查产生补税问题均与成本项目的不正确分摊，对政策的错误理解运用有关，因此正确理解并且掌握企业所得税土地成本分摊的政策，对于正确的计算出企业所得税尤为重要，企业的财务人员需加强自身专业能力合理运用现行政策进行正确的税务处理，防范税务风险。

文章来源：杨婕   正坤财税