房企财税答疑：发票、土地闲置费、土地评估费、预提成本、资产划转、拆迁安置等10问

1、问：房地产取得以前年度发票何时扣除?

答：基本政策   

31号文第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

按规定——没说按啥规定

国家税务总局公告2012年第15号

六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题  　　

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。 

——从此有了规定 企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。  　　

亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。 

《企业所得税税前扣除凭证管理办法》国家税务总局公告2018年第28号

 第十五条 汇算清缴期结束后，税务机关发现企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。其中，因对方特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，企业应当按照本办法第十四条的规定，自被告知之日起60日内提供可以证实其支出真实性的相关资料。    　  

第十七条 除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

汇总一下：

31号文第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再追补至该支出发生年度计入计税成本税前扣除，但追补年限不得超过五年。

不过，实践中追补发生年度扣除的不多，太麻烦了，不如当年扣除来的方便，前面已调增，当年调减，总之不得超过5年，且不因此而少或迟缴纳税款。

2、问：房企土地闲置费是否可以税前扣除？

答：“土地”作为当今社会最为稀缺的资源之一，是众多房地产企业争宠的资源，当房地产企业拿到土地时，考虑到市场需求不足，暂缓开发，出现许多“囤地”现象。国家专门针对这种现象制定了《闲置土地处置办法》和《城市房地产开发管理暂行办法》等规定，明确指出以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。了解了土地闲置费的征收来由，那么它究竟是什么性质的费用，是否可以在所得税和土地增值税前扣除呢？今天这篇文章主要从这三方面来逐层分析。

一、土地闲置费的性质是什么？ 

因为土地闲置费是由于企业拿到土地后不及时开发而向政府缴纳的钱，是否应该理解成对企业的一种惩罚呢？如果是罚款，是否就会影响到所得税前扣除呢？根据《闲置土地处置办法》规定我们可知土地闲置费是指土地使用者在从国家取得土地后，如果未按照提前约定的时期动工开发建设造成土地荒芜、闲置时，按照提前规定好的比例征收的另一种费用，由土地使用者向土地行政主管部门（国土资源局）缴纳的闲置费，取得的是财政部统一监制行政事业性收费票据。因此，不能视为行政性罚金、罚款和被没收财物的损失，而是一种合同违约金。

二、是否可以在所得税前扣除

通过上述分析，我们知道土地闲置费是一种合同性质的违约金，不属于行政性罚款。另外，根据国税2009年31号文第二十七条中规定将土地闲置费在开发产品的土地成本中归集核算，随着销售结转实现在企业所得税前扣除。 因此，交纳的土地闲置费是可以在企业所得税前扣除的。

三、是否可以在土地增值税前扣除

土地闲置费在所得税前扣除的规定是可以跟随产品确认收入的同时在产品成本里面按规定的比例税前扣除，那么在土地增值税清算时，土地闲置费是否也可以在税前扣除呢？国税函[2010]220号文第四条明确规定房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税前扣除。如果账务核算中计入了土地成本，在土地增值税清算中应该调整出来。 

总之，房地产企业因延迟开发交纳的土地闲置费不属于行政性罚款罚没，可以在企业所得税前扣除，但土地增值税前不让扣除。

3、问：资金利息在土地增税前扣除方式能否自由选择？

答：今日，群里传播一条信息：最近税务局复核土增清算，财务费用部分按照实际利息（能提供金融机构证明）和5%比例孰低法来认定扣除。这个信息确实会让一部分人恐慌。

举个例子，A房地产开发企业以前年度有金融机构贷款，但是从2018年地产调控加码后，很难从金融机构取得贷款了。其开发项目只有靠自有资金和总包方垫资完成。项目开发完毕，其账面归集的财务费用中只有200万元的金融机构借款利息。然而在土地增值税清算的时候，采用了5%比例扣除的方式扣除财务费用2500万元。如果上述消息真实，A企业肯定要紧张，因为A地产企业要调增2300万元的土地增值税应纳税额，至少需要补交690万元的土地增值税（暂按30%的税率概算）。借这个案例，我们来分析一下，财务费用在土地增值税前扣除的方式选择问题。首先看一下文件规定：

政策依据一：国税2010年220号

三、房地产开发费用的扣除问题：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

政策二：土地增值税暂行条例实施细则（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。通过以上两个文件我们可以看到，在土地增值税前据实扣除利息支出，是有条件的：1、能够在不同项目间分摊计算；2、能够提供金融机构的证明（营改增之后为借款合同和增值税发票）；3、利率不能超过按商业银行同类同期贷款利率。如果开发项目不能同时满足以上条件，就不能据实扣除，转而按照固定比例5%计算扣除。再进一步分析，假设所有资金利息都能分项目核算且不高于商业银行同期同类贷款利率，根据提供金融机构证明情况可以分为如下三类探讨：

上表中第三情况资金利息在土地增值税前怎么扣？30%的资金利息能够提供金融机构证明，就将这30%的资金利息“据实”扣除？如果真是这样，干嘛用“据实”这个词，干脆把据实去掉，显得表述更准确；如果真的是这样，上述两个政策文件中也没有必要强调“据实”了。文件中的“据实”该如何理解？据的是什么实？很显然，这个“实”就是账面实际归集的且符合该项目资本化条件的资金利息，包括金融机构借款利息也包括其他方式借款利息。从这个理解出发，上表中资金利息中有70%不能提供金融机构证明，无法据实扣除，纳税人有理由要求整体项目按照固定比例扣除开发费用。因此，税务局要求财务费用部分按照实际利息（金融机构利息）和5%比例孰低法来认定扣除，是站不住脚的，对于文件中“据实”一词理解有误。实务中选择据实扣除还是按照固定比例扣除可以资本化的资金利息，根据政策要义，选择权在企业。如果企业选择据实扣除，应该提供金融机构证明（专指商业银行）并且能够分项目准确核算，否则应该按照固定比例扣除。 

4、问：开发商卖房不开发票最高处罚多少钱？

河南税务局现针对您所提供的信息回复如下：

    一、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第六条　对违反发票管理法规的行为，任何单位和个人可以举报。……

    第十九条　销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

    第二十条　所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。……

    第三十五条　违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；……

    二、根据《河南省国家税务局 河南省地方税务局关于发布<河南省税务系统行政处罚裁量标准适用规则（试行）>和<河南省税务系统行政处罚裁量标准（试行）>的公告》(河南省国家税务局公告2014年第7号)附件1《河南省税务系统行政处罚裁量标准规定》第三十五条规定，违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；……轻微违法行为生该违法行为，涉及发票份数在10份以下或者涉及发票金额在5000元以下的。责令改正，有违法所得的予以没收，可以处500元以下罚款。一般违法行为发生该违法行为，涉及发票份数在10份以上20份以下或者涉及发票金额在5000元以上2万元以下的。责令改正，有违法所得的予以没收，处500元以上2000元以下的罚款。严重违法行为发生该违法行为，涉及发票份数在20份以上30以下或者涉及发票金额在2万元以上5万元以下的。责令改正，有违法所得的予以没收，处2000元以上5000元元以下的罚款。特别严重违法行为发生该违法行为，涉及发票份数在30份以上或者涉及发票金额在5万元以上的。责令改正，有违法所得的予以没收，处5000元以上1万元以下的罚款。……

    因此，根据上述文件规定，应当开具而未开具发票应由税务机关责令改正，并可以处1万元以下的罚款，具体处罚额度视情节轻重而定，主管税务机关在规定的处罚额度内裁量。如您发生真实交易，对方未按规定开具发票的，您可以联系主管税务机关或者拨打12366纳税服务热线进行反映，我们将会对您反映的问题进行核实并帮助您索取发票。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【补充】实操中，笔者遇到过在预售阶段购房人要求开具9%税率的增值税发票，原因:一是部分银行办理按揭要求提供带税率的增值税发票；二是交契税时也要求提供带税率的发票，否则不予办理。可是税法不允许呀，经过多次沟通并请示相关部门领导出面协调，最终和解。所以，财务人员一定要坚持原则，并积极寻求上级主管部门解决。

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，……(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此，根据上述文件规定，房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天，两项条件需同时满足。对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，并向购房者开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。纳税人应按规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报。但是，针对使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，开具的“不征税”发票，不需要填写在申报表中。

5、问：我公司是一家建筑公司，一般纳税人，经营范围主要为建筑工程，包括门窗制作与安装。现我公司为一家地产公司提供铝合金门窗制作及安装服务（门窗为自制），我公司发票如何开具？税率为多少？

ps：按照财税2016年36号文第四十条规定，我公司应该属于混合销售按照9%的税率开具发票；但部分网上老师按照国家税务总局2017第11号公告第一条解释，我公司应该分别核算货物和安装服务，分别适用13%和9%的税率。（铝合金门窗是否属于该条款“等自产货物”范围内？）

答：河南税务局现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第一条规定，销售自产铝合金门窗并提供安装服务，不属于财税〔2016〕36号第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

因此，您公司销售自制的铝合金门窗，并提供安装服务，不属于混合销售，应当分别核算货物和建筑服务的销售额，分别开具发票，适用不同的税率或者征收率。销售门窗按照销售货物，适用税率13%，安装服务适用税率9%。

建议您参考上述文件规定，具体事宜建议联系主管税务机关进一步确认。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

【备注】总局2018年第42号公告第六条规定，一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

问：纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物同时提供建筑、安装服务是否属于混合销售？如何缴纳增值税？ 

答：一、根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第一条规定，纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

除本公告第九条和第十条以外，其他条款自2017年5月1日起施行。此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。

二、根据《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2018年第42号)文件第六条规定，一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

纳税人对安装运行后的机器设备提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

6、问：土地增值税清算可否扣除支付给拍卖公司的拍卖佣金、可否扣除支付给评估公司的土地评估费？

现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;…… 

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定,第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”

    三、根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第四条 土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。……

    因此，根据上述文件规定，您单位在取得土地使用权过程中为办理有关手续、按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费可以计入“取得土地使用权支付的金额”据实扣除;支付给中介机构的佣金应计入“管理费用”，按规定比例计算扣除。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关确认。

7、问：同一投资主体控股的集团内部A企业的资产整体划转到内部另一B企业，其中涉及的土地是否缴纳土地增值税？

现针对您所提供的信息回复如下：

    根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）：

    一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

8、关于房地产企业预提成本问题

我是一家房地产开发企业，在确认收入时未取得全部发票，根据2009年31号文国税发[2009]31号   第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％的规定，举例为假如签订的金额为100万，已经取得50万发票 ，预提金额不超过合同金额100万的10%，金额为不超过10万。谢谢。

现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定：“第四条  税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;……第九条  企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。第十三条  企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。”

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第三十二条　除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。　……”

因此，对于房地产企业的工程款项，没有取得发票的部分，在证明资料充分的前提下可以预提扣除，但金额不得超过总合同的10%。

房地产开发企业预提费用明细表 

1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。

2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。

4、“出包工程未结算而未取得全额发票预提费用”：填写开发企业出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额预提费用，但最高不得超过合同总金额的10%。

5、“预提公共配套设施建造费”：填写开发企业公共配套设施尚未建造或尚未完工，按预算造价合理预提的建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

6、“尚未上交的报批报建费、物业完善费”：填写开发企业按规定预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金.

9、问：我司是房地产开发企业，建成安置房后无偿移交给村名，请问：营改增后，安置房视同销售的计税价格是否参照国家税务总局公告2014年第2号，计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定”，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款？

陕西省12366纳税服务中心答复：

通常情况下，代建房屋以委托方（政府或企业）名义进行立项，土地和后续报建手续均登记在委托方名下，受托方一般不垫付资金，而由委托方承担全部建设费用。

房地产企业与委托方签订合同，受托进行房屋代建，在实际操作中还可能存在代为立项、垫付建设资金等情形。因此，房地产企业代建房屋应根据其实际从事的业务性质缴纳增值税。

①仅从事代建项目管理的，应就其取得的代建管理费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

②房地产企业以自己名义立项、取得土地和后续报建手续建设房屋的，属于自行开发房地产行为，项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税。

③从事代建管理外，房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的，应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税。

若属于应按“销售不动产”缴纳增值税的情况，则按照下列方法确定增值税销售额。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人当月同类货物的平均销售价格确定；

（二）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

10、问:房企一般纳税人在本地购车，异地上牌，车辆购置税应该在哪边缴？

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

    一、根据《中华人民共和国车辆购置税法》（中华人民共和国主席令第十九号）规定，第十一条　纳税人购置应税车辆，应当向车辆登记地的主管税务机关申报缴纳车辆购置税；购置不需要办理车辆登记的应税车辆的，应当向纳税人所在地的主管税务机关申报缴纳车辆购置税。

二、根据《国家税务总局关于车辆购置税征收管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第26号)规定，三、购置应税车辆的纳税人，应当到下列地点申报纳税：

(一)需要办理车辆登记的，向车辆登记地的主管税务机关申报纳税。

(二)不需要办理车辆登记的，单位纳税人向其机构所在地的主管税务机关申报纳税，个人纳税人向其户籍所在地或者经常居住地的主管税务机关申报纳税。

    因此，纳税人购置应税车辆，应当向车辆登记地的主管税务机关申报缴纳车辆购置税。您在异地登记上牌，您需要到登记上牌地主管税务机关申报缴纳车辆购置税。

    感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

在我国境内购置规定车辆的单位和个人都应缴纳车辆购置税。根据《企业会计准则第4号——固定资产》第八条规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

因此，购买车辆缴纳的车辆购置税，应当计入固定资产成本。 

借：固定资产

贷：应交税费-应交车辆购置税；

税款上交时， 

借：应交税费-应交车辆购置税

贷：银行存款。

以上资料，仅供参考。

文章来源：李龙地产财税服务