以房地产作价入股进行投资，暂不征收土地增值税是有前提限制的

问题内容       

非房地产开发企业，将其不动产投入入股到其全资子公司，是否属于财税【2018】57号的第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税”？因为财税【2015】5号的解读中，明确该政策是对财税字【1995】48号的延续。

2019-12-16

答复内容       

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：

您好，《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）文件已经到期失效。如您所述，若贵公司是在改制重组时以房地产作价入股进行投资，将房地产转移、变更到全资子公司的，则暂不征土地增值税。否则，应当按规定征收土地增值税。具体可参看以下文件规定。

文件依据：

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号规定：“

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

税政解析与策略：

一、政策变革：

从以房地产投资暂免征收土地增值税到必须是” 在改制重组时“以房地产投资暂免征收土地增值税。

1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题  对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”

2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定"对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的"，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

3、《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）明确《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定废止。

4、《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

二、政策口径：

1、改制重组形式：整体改制、合并、分立。

2、单位、个人（原企业出资人）以房地产作价入股进行投资，须满足原企业在整体改制、合并、分立的特定状态。

特定状态：在实践中以改制重组有关文件议定的作价投资为依据，在实际办理权属转移时暂不征。

3、企业改制重组前后出资人不发生变动如何把握问题作出改制重组决议时股东会成员与改制后的成员一致。

4、房地产开发企业注销“房地产开发经营”经营范围和相关资质，开发产品转为自用固定资产后的改制重组问题按规定不应再视为房地产开发企业。

文章来源：李龙地产财税服务