单独修建的售楼部、样板房等营销设施的税务处理？

一、土地增值税清算中单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，如何扣除？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条对计算增值额的扣除项目的规定,营销设施建造费土地增值税处理，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，要根据设施性质应分不同情况处理：

1．小区内、主体外临时建筑物。房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，如果该营销设施系专门建造用于项目营销且最终未出售留作自用或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支，应计入固定资产。

2．利用开发产品。房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

3．利用公配配套设施。房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

4．红线外建筑物。房地产企业在开发小区红线外，建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，一般应计入房地产销售费用扣除。房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即‘红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出，可以计入本项目扣除项目金额

二、房地产企业所得税中单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，如何扣除？

1．《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，项目营销设施建造费计入开发间接费用，营销设施的建造费可在企业所得税前扣除

2．《企业会计准则第4号——固定资产》（财会〔2006〕3号）第三条规定，企业营销设施如符合固定资产特征，其建筑费用应归集为固定资产。

3．对比两个规定对房地产开发企业营销设施的建造费的处理，营销设施既然没有计入固定资产，税法规定也就不需要计提折旧了，而是要一次性计入开发成本，在企业所得税前扣除。

 三、临时营销设施是否需缴纳房产税？

《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]8号）文件第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

房地产开发企业为销售房屋而建造的临时设施售楼部、样板间等营销设施不属于免征房产税的列举范围,因此,开发企业建造的营销临时设施应比照自用开发产品，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。

文章来源： 河南德信联合会计师事务所