房地产企业的23个企业所得税风险点

1.采用分期付款方式销售商品房未按规定确认收入风险

风险描述：采用分期付款方式销售商品房的未按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，未在实际付款日确认收入的实现；付款方未按时付款的，企业未按照合同约定时间确认收入。

分析路径：查看房屋销售明细，确认开发企业是否存在分期付款方式销售商品房，是否按照规定确认计税收入。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条。

2.开发产品完工后未及时、准确结转收入风险

风险描述：企业产品完工后未及时、准确结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额。

分析路径：查看企业是否开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用，是否按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。将预收账款发生额（预收账款期末余额-预收账款期初余额+营业收入本年累计数）与增值税正式申报销售额+预缴申报销售额余额（即尚未抵减的预缴申报额）进行比较，如果预收账款发生额大，则有未足额缴纳增值税的风险。如果流转税计税依据大，则可能有变更所属期延迟缴纳上年度企业所得税税款风险。查看销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，核实达到收入确认条件的时点。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条、第六条、第七条、第九条、第十条；《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）。

3.合作开发建房分配开发产品时不确认收入风险

风险描述：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，分配开发产品时未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审核合作开发建房合同了解合同对于合作方式、开发产品分配的约定条款，审核“开发产品”“主营业务收入”“主营业务成本”等相关科目，同时结合对财务人员的约谈情况核实企业对于分配出开发产品用途以及会计核算和税务处理是否准确。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十六条第一款。

4.以开发产品抵顶材料款、工程款等未视同销售风险

风险描述：企业发生以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审查“开发成本”“销售费用”“长期借款”明细账，了解项目相关款项结算情况；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认企业是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条。

5.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位，未视同销售风险

风险描述：企业将具有会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施进行移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位时，根据税收文件规定符合收入确认条件，未按规定申报纳税。

分析路径：审查“开发成本”明细账，了解公共配套设施无偿赠接收单位、移交手续、实物状态；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认企业是否存在将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条、十七条、十八条。

6.回迁安置房未视同销售风险

风险描述：企业按照取得土地使用权时签订的合同或协议的规定，向土地原居民无偿转让回迁安置房，未按视同销售缴纳销售不动产营业税或增值税、土地增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、印花税，存在少缴税款的风险。

分析路径：核查企业取得土地使用权时签订的协议，是否有向原居民无偿转让回迁安置房，根据回迁安置协议和交房手续，结合企业已做账务处理，确认是否存在少缴税款的情形。

政策依据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条；《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)。

7.以开发产品换取土地使用权未视同销售风险

风险描述：企业发生以开发产品换取土地使用权视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。

分析路径：审查“开发成本”“无形资产”明细账，了解土地使用权取得方式；审查“开发产品”“主营业务收入”明细账，确认企业是否存在将开发产品用于换取土地使用权的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条。

8.收到土地出让金返还未按规定确认收入风险

风险描述：国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等科目，在企业所得税纳税申报未做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。

分析路径：了解当地政府是否在土地上存在招商引资给予投资企业优惠政策，将土地出让金部分退还给企业。检查企业“递延收益”“营业外收入”“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等会计科目，是否存在由政府拨入的大额资金入账记录；查看企业的土地出让合同，核实企业的土地使用权金额与出让合同是否一致，是否存在收到返还款后应冲减未冲减土地成本，是否存在应做未做收入处理，少缴企业所得税的情形。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十六条；《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)第一条第一款；《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）；《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）；《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)。

9.收到银行按揭款不及时确认收入风险

风险描述：以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，没按规定计算预计毛利并申报；收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，不计预收账款。

分析路径：分析“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋销售明细，核查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%-7%收取保证金)，推算按揭贷款数额。确认开发企业是否存在收取银行按揭款未按规定计税情形。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第三款。

10.“以租代售”车位取得收入未按规定缴纳税款风险

风险描述：房地产开发企业采取“以租代售”的方式将无法取得独立产权的车位通过与小区住户签订租赁协议的方式转让车位使用权并预先收取租金，签订协议与开发项目土地年限一致的，存在未按照“销售不动产”申报不动产转让的企业所得税风险，签订协议少于开发项目土地年限，存在收入未按照“不动产租赁”申报缴纳企业所得税的风险。

分析路径：通过实地走访了解企业所开发车位的属性及销售方式，如存在“以租代售”的情况，则应进一步审核相关租赁合同或协议，核实相关约定条款，查阅车位销售清单，重点核实签订协议与开发项目土地年限，并进一步审核企业其他业务收入、银行存款等科目，核实企业是否按照规定确认企业所得税的收入、申报缴纳企业所得税。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第六条。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发〔2009〕31号）。

11.预售款未按规定缴纳税款风险

风险描述：企业收取预收款采取不开发票、利用收取定金等方式规避缴纳税款的风险。

分析路径：核查售楼处资料，销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售户数及预收金额，核实是否按规定预缴税款。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十四条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条。

12.特殊方式销售开发产品未按规定确认收入风险

风险描述：采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的未区分具体合同约定和实际销售价格统一按照约定较低的价格开具发票确认计税收入，超过约定价格的房款由经销商收取并开具发票或收据，未计入房地产开发企业计税收入。

分析路径：分析包销合同、房屋销售明细，确认开发企业是否存在包销方式，是否按照规定确认计税收入。

1.视同买断分以下几种情况处理:（1）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格高于买断价格→按约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单日确认收入的实现；（2）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格低于买断价格；（3）属于受托方与购买方签订销售合同或协议。其中，（2）和（3）两种情况应按照买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单日确认收入的实现。

2.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的分以下几种情况处理:（1）企业与购买方签订销售合同或

协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格高于基价→应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除（可确认为营业费用）；（2）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格低于基价，则按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；（3）属于受托方与购买方签订销售合同或协议，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条。

13.超过规定限额税前扣除委托境外销售佣金风险

风险描述：部分房地产企业委托境外机构销售开发产品，支付给境外机构的销售佣金超过委托销售金额的10%且将销售佣金全额计入销售费用在税前扣除，存在超额列支销售佣金的风险，未代扣代缴境外机构企业所得税。

分析路径：根据开发项目销售合同购房者身份，确认企业是否存在委托境外机构销售开发产品情况。通过查阅委托销售合同，审核销售佣金约定条款以及佣金结算记录，核实支付的销售佣金是否超过规定的限额，企业是否在企业所得税汇算清缴时就超标准支付的销售佣金进行纳税调整。与此同时，核实企业是否代扣代缴境外机构企业所得税。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第三条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六条；《国家税务总局关于非居民企业所得税管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第24号）第一条；《国家税务总局关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第37号）第一条、第四条、第六条、第七条；《国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告》（国家税务总局、国家外汇管理局公告2013年第40号）第九条；《国家税务总局关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第37号）；《国家税务总局关于境外投资者以分配利润直接投资暂不征收预提所得税政策有关执行问题的公告》（国家税务总局公告2018年第3号）。

14.一次性列支应分期的土地成本风险

风险描述：企业取得的土地较大，分期开发建设销售，一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。

分析路径：根据国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续，审核企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本，是否存在少缴税款的风险。

政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

15.分期开发土地成本归集错误风险

风险描述：企业各期成本划分有误，会计核算内容混乱，提前列支下期项目的成本；将按简易计税方法计税的开发项目对应的土地价款，计入增值税一般计税项目申报扣除了地价款；销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积未按比例分摊计算。

分析路径：根据企业签订的开发建设施工有关协议，从国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续入手，审查企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本；是否混淆一般计税和简易计税可扣除的土地价款；是否准确计算分摊可供销售建筑面积。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

16.征地、拆迁支出未按配比原则归集产品成本风险

风险描述：由企业负责项目征地、拆迁支出，未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。

分析路径：根据企业签订的项目征地、拆迁补偿协议，核查企业缴纳的契税是否包括所支付各种补偿价款。从国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续入手，审查企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

17.尚未移交的公共配套设施发生建造支出计入开发成本少缴税款风险

风险描述：企业开发项目建造公共配套设施没有移交，开发企业转为自己使用，所发生建造支出全部计入可售房屋开发成本。

分析路径：根据企业开发建设项目有关规定，核查企业“开发成本”有关的二级科目，结合企业成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用，确认企业是否按照规定核算开发成本，重点核查企业公共配套设施完工后移交手续和实物状态。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

18.将购进土地评估价计入开发成本少缴税款风险

风险描述：企业取得的土地资产不按规定计价；擅自扩大或减少土地资产的价值，将购进土地进行三通一平后，进行资产评估，虚增土地成本，计入开发成本。

分析路径：审核企业取得的土地使用权资料，确认地块范围，调阅企业开发计划，确认地块和项目的对应关系，按照分配原则准确归集各个项目的土地成本，严禁企业在项目之间自由调节土地使用成本。审查前期工程费明细账和会计凭证，核对企业项目建筑安装工程费明细账和建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将其他企业费用或其他项目的费用列支到开发项目项目中。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

19.甲供材重复列支开发成本风险

风险描述：企业采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

分析路径：结合材料和设备采购协议及工程决算，审查企业项目建筑安装工程费明细账和建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，是否存在将施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，重复列支开发成本的情况。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第八条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条、第二十八条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条、第二十九条、第三十条。

20.样板房装修费用等直接计入当期费用少缴税款风险

风险描述：企业样板房装修费用及购置配套物资等费用未按规定计入开发产品计税成本，在产品完工销售实际结转销售成本时在企业所得税税前扣除。

分析路径：结合“开发成本”“应付账款”“银行存款”审查“销售费用”等科目，核实是否存在将应资本化的装修费用支出直接在当期列支，未按照规定进行归集和处理。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第八条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。

21.预提费用未按规定处理少缴税款风险

风险描述：企业对不符合税法规定的预提费用未按照规定进行纳税调整。目前税法规定仅有三种情形可以预提费用作为计税成本，其余计税成本均应为实际发生的成本。①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

分析路径：审查企业建筑合同、工程进度等资料，对照分析企业预提费用科目和企业所得税年度申报纳税调整情况。对于出包工程预提费用应重点关注预提费用计提范围是否准确，预提的比例是否恰当，当发票不足金额低于10%时，是否按实际不足比例预提。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第八条；《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）；《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）；《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）。

22.违规税前扣除折旧费用少缴税款风险

风险描述：企业将开发产品转为自用后又对外销售，自用时间未超过12个月，将自用期间的折旧费用在税前扣除，存在少缴企业所得税的风险。

分析路径：核查企业计提累计折旧的明细情况，是否存在自用开发产品不超过12个月的累计折旧，确认企业是否作纳税调整。查看企业申报缴纳房产税情况，核查企业是否存在少缴房产税的情形。

政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十四条。

23.将投资性房地产转回开发成本或开发产品时虚增价值少缴税款风险

风险描述：企业将投资性房地产转回开发成本或开发产品时，将持有期间的公允价值变动一并转入，虚增开发成本或开发产品，存在少缴企业所得税的风险。

分析路径：核查企业“投资性房地产”“公允价值变动损益”、“开发成本”“开发产品”等科目，查看企业是否将公允价值变动损益转入成本，结合企业申报企业所得税纳税调整情况，确认企业是否存在少缴企业所得税的情形。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第八条。

文章来源：贵阳税务\麒麟扒税\财税脑图