房地产开发企业营销中心涉税分析

前言：实务中房地产开发公司的营销中心的利用形式主要有如下几种：（1）企业开发产品作为营销中心，例如：房地产公司开发某项目，其中A栋楼1-3层为商业、4-20楼为住宅。企业暂时利用自己开发的沿街1-2层作为自己的营销中心。（2）建造的配套设施作为营销中心，例如：房地产公司开发某项目，其中规划A号楼作为小区业主会所，该房地产公司暂时将该会所临时作为自己的营销中心。（3）房地产公司在小区内搭建临时设施作为自己的营销中心。（4）在其他区域租赁他人房产或者自行建造营销中心。

上述不同形式的营销中心相关的涉税是不同的，下面就上述情形的营销中心涉税分析如下：

一、利用企业开发产品作为营销中心

1、营销中心硬装所发生的成本随开发产品未来进行销售的，硬装成本计入“开发成本——建筑安装成本”，可以在企业所得税前扣除，也可以作为土地增值税的扣除项目；

文件依据：

国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第4条：

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

2、营销中心硬装所发生的成本不随开发产品未来进行销售而是将来需要拆除的，或者难以判断是否要随房销售的。硬装成本计入“开发成本——开发间接费用”中，可以在企业所得税前扣除。是否可以作为土地增值税的扣除项目，目前没有明确文件规定，我们的观点是不允许作为土地增值税的扣除项目。

3、营销中心软装所发生的成本，例如：家电、家具、日用品等支出。企业所得税按照“固定资产”和“期间费用”正常核算即可。如果符合企业所得税关于固定资产加速折旧的相关优惠，正常享受即可。上述软装支出与开发产品销售没有任何关系，故不允许作为土地增值税的扣除项目。

关于固定资产折旧相关的政策，建议关注公众号3月23日发表的整理文章：固定资产折旧政策整理。

上述企业利用自己的开发产品临时作为营销中心需要按照房产原值缴纳房产税。

政策依据：

国税发〔2003〕89号《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》第1条：

一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

二、利用企业建造的配套设施作为营销中心

企业所得税、土地增值税按照有关配套设施的相关规定进行处理。企业所得税主要依据国税发【2009】31号《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》进行处理。土地增值税主要依据国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、山东省地方税务局公告2017年第5号《关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告》

注意：山东省地方税务局公告2017年第5号将于2022年9月20日失效，失效后的后续文件，我们敬请期待。

上述企业利用自己的开发产品临时作为营销中心需要按照房产原值缴纳房产税。

政策依据：

国税发〔2003〕89号《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》第1条：

一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、小区内搭建临时设施作为营销中心

1、企业所得税作为开发间接费用税前扣除

政策依据：

国税发【2009】31号《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》第27条第6款：

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

2、土地增值税

小区内搭建的临时设施作为营销中心而发生的建设成本和装修费用是否可以作为土地增值税的扣除项目？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用,管理费用,财务费用.

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

搭建临时样板间的建设成本和装修费用，归入上述五类扣除项目中任何一类都不合适。所以，不能作为土地增值税的扣除项目。

3、房产税应按照相关规定依据房产原值缴纳房产税。

四、小区外租赁或者自建售楼处和样板间的涉税分析

该种情况按照租赁或者独立的房产处理即可。企业所得税允许税前扣除，和土地增值税没有任何关系，更谈不上作为扣除项目了。房产税如果是租赁由出租方缴纳，如果是自建，按照房产原值缴纳房产税。