与房地产老项目有关的财税风险你真的了解吗?

甲公司是一家从事房地产开发为主的企业，其有两个产业园区开发项目，其中：A项目于2012年4月开工建设，2014年1月通过竣工验收，在销售房屋时选择了简易计税方式；B项目于2017年6月开工建设，2019年10月通过竣工验收，在销售房屋时适用一般计税方式。2020年10月甲公司将两个开发项目尚未销售的房产全部结转为自有固定资产，将其作为投资性房地产对外出租。

2021年度甲公司A项目产业园发生的部分涉税业务账务处理如下：

1.2021年1月1日甲公司与乙工程有限公司签订风冷热泵配套安装工程合同，投资2,400.00万元购进风冷热泵中央空调系统配套设备为A项目产业园区租户供应冷气、热气，并向租户收取相关费用，收到款项时向租户开具5%税率的供热费、供冷费增值税发票。

2.2021年1月至12月甲公司将购买风冷热泵中央空调系统设备2400.00万元及风冷热泵中央空调系统耗用的电费360.00万元取得的增值税专用发票全部做了进项税额转出。

3.甲公司2021年3月1日将已销售给丙公司的A项目产业园20套房屋以租金600.00万元/年进行租赁后转租给丁公司用于办公经营，约定租金680.00万元/年，甲公司在收到丁公司交付的租金时按简易计税开具税率为5%的增值税发票。

那么我们来看，甲公司的以上涉税账务处理是否正确呢？我们逐一来进行分析。

首先，甲公司销售取暖费、制冷费按简易计税开具5%税率的增值税发票是错误的！

分析：根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人销售自来水、暖气、冷气、热水等税率为9%。所以，甲公司销售取暖费、制冷费不能按简易计税开具5%税率的增值税发票。甲公司开错税率存在补缴增值税税款，加收滞纳金的风险！

其次，甲公司将购买风冷热泵设备2,400.00万元及风冷热泵中央空调系统耗用的电费360.00万元取得的增值税专用发票进行进项税额转出是错误的！

分析：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目及《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

甲公司开发的A项目已经于2014年1月竣工并通过验收，2020年10月甲公司已经将其转为固定资产使用。故甲公司与乙公司于2021年1月签订的风冷热泵配套安装工程是对自有固定资产的改造项目，不再属于房地产开发项目。增值税属于链条税，每一环节的供应商即上一环节的客户，客户即下一环节的供应商，所有环节的销项税额都成为后面环节的进项税额抵减其应缴增值税额。该空调系统生产的暖气、冷气销售给租户，并向租户收取供暖费、供冷费，故甲公司购买的风冷热泵中央空调设备及购买的电力取得的增值税专用发票均可抵扣进项税额。甲公司未抵扣相关进项税额，产生财产损失约318.00万元！

再次，甲公司将租赁的房屋转租给丁公司按简易计税开具税率为5%的增值税发票是错误的！

分析：根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第一项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。甲公司于2021年3月1日取得不动产，再将租入的不动产对外转租，不符合简易计税的条件，不能选择简易计税方法申报纳税，应按照税法规定适用一般计税方法申报纳税，开具9%税率的增值税发票。甲公司开错税率存在补缴增值税税款，加收滞纳金的风险！