无产权车位的土地增值税，算错一个亏大了!

在房地产开发过程中，开发商为了满足业主的居住及出行需求，通常会配套建设一些公共设施，如会所、绿化、地下停车场等。其中，由于土地资源的有限性，很多住宅项目采用了地下人防工程来修建停车位。这些建在人防工程内的车位，由于不能办理产权证，故而被称为“无产权车位”。那么，这些无产权车位在出售、出租或赠送时，开发商该如何缴纳土地增值税呢?这个问题值得每一个房企财税人深思。

根据国家税务总局2006年发布的187号文件规定，房地产开发企业建造的与项目配套的公共设施，如果建成后产权属于全体业主，或者无偿移交给ZF、公用事业单位，那么其建设成本可以在计算土地增值税时扣除。这一规定看似简单明了，但如果车位是有偿出售的，情况就变得复杂了——出售收入要计入销售额，同时相应的成本才能扣除。

然而，在政策落地执行的过程中，各地税务机关对无产权车位的处理却有着不尽相同的理解。就拿广东省来说，根据2019年发布的土地增值税清算规程，利用地下人防设施建造的车位，售价能否计入收入取决于一个关键因素——出售时是否能够办理权属转移登记手续。如果可以办理，售价就要计入收入；反之则不能将售价计入收入，相应的成本也不能扣除。

面对这种地区差异，房企在土地增值税清算或预缴时，一定要提前咨询当地税务机关，了解政策口径和具体要求，别等到申报时才发现问题，那时再改就来不及了。俗话说“磨刀不误砍柴工”，前期做好沟通和准备，才能在关键时刻做到从容应对，以免因信息不对称踩到税收的"雷区"。

下面，让我们用一个案例来更直观地分析一下无产权车位在土增税处理中的那些事儿：

案例描述：  

某房地产开发公司开发了一个住宅项目，项目共有车位300个，其中200个为规划产权车位，100个为建在人防工程内的无产权车位。项目还配套建设了一个会所。 

规划产权车位的单位建设成本为20万/个，销售单价为50万/个。 

无产权车位的单位建设成本为30万/个，其中50个对外出租，年租金1万/个；另外50个无偿提供给业主使用。 

会所建设成本1000万元，项目完成后无偿赠送给全体业主。

税务处理分析：

从上表可以看出，在进行土地增值税清算时： 

1. 规划产权车位的销售额10000万元计入收入，成本4000万元可以扣除；

2. 出租的无产权车位的租金收入50万元不计入收入，成本1500万元不可以扣除；

3. 无偿提供给业主的无产权车位不计入收入，成本1500万元可以扣除；

4. 会所无偿赠送给业主的，不计入收入，成本1000万元可以扣除。

需要特别说明的是，以上案例是基于广东省的政策进行分析的。在实际操作中，各地方税务机关对无产权车位的税务处理可能存在差异。就拿销售来说，有的地方可能就明确规定无产权车位不允许对外出售，这意味着即便开发商实际上有销售收入，也不能将其计入土增税的收入额中。

因此，房企在土地增值税清算或预缴时，一定要积极主动地与当地税务机关沟通，搞清楚相关政策的规定和要求，并严格按照规定进行税务处理，将税务风险降到最低。同时在日常的财务核算中，也要高度重视车位成本和收入的归集与分类，为最终的税务处理提供准确、完整的数据基础。

唯有吃透政策、用准数据，房企才能在无产权车位这个容易“翻车”的领域做到心中有数，财税健康。在此提醒广大房企财税同仁引起重视，利用好当前的准备时间，未雨绸缪，提早采取行动，以免在土增税这个大考中交白卷。

文章来源：一枝迷