实务案例：土增税清算中可返还性支出的风险管控与合规路径——基于专项基金案例的实务解析

摘要：可返还性支出在房地产开发成本中具有特殊性，其返还性质可能导致成本虚增或重复扣除，进而影响土地增值税清算结果。本文通过实务案例，探讨新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金等可返还性支出的审核要点、税务风险及合规管理策略，为企业提供参考。

关键词： 可返还性支出、专项基金、成本冲减、土增税清算

案例概要：

某房地产企业在某市开发一商住综合体项目（以下简称“XX项目”），项目于2017年4月开工，2021年10月竣工验收，截至2024年7月销售比例为87.3%。2024年9月，税务机关对该项目进行土地增值税清算审核时发现以下问题：

企业列支“新型墙体材料专项基金”1,200,000.00元、“散装水泥专项资金”800,000.00元，合计2,000,000.00元，但未提供当地相关部门出具的验收报告。

后经核查，上述专项基金已于2023年12月部分返还至企业账户，其中新型墙体材料基金返还600,000.00元，散装水泥基金返还300,000.00元，但企业未冲减相应成本。

税务机关要求企业说明返还资金是否已冲减开发成本，并提供验收报告及资金返还凭证。

案例解析：

疑点成因分析

未冲减返还资金：专项基金具有可返还性，企业收到返还资金后未调减成本，导致成本虚增。例如，返还的900,000.00元未冲减，虚增扣除金额。

缺乏验收证明：未提供相关部门出具的验收报告，无法证明专项基金是否用于本次清算项目，税务机关可能不允许扣除。

税务处理结果：

无验收报告部分：若企业无法补充验收报告，对应的2,000,000.00元成本不予扣除。

已返还未冲减部分：已返还的900,000.00元需从原列支成本中调减，剩余1,100,000.00元需结合验收报告决定是否扣除。

合规整改：企业补充验收报告后，税务机关按实际未返还金额（1,100,000.00元）核定扣除，并追缴虚增部分的税款及滞纳金。

企业合规应对：

及时冲减返还资金：收到专项基金返还后，立即调整成本台账。

完善验收流程：项目竣工后主动向相关部门申请验收，获取《新型墙体材料专项基金验收报告》《散装水泥专项资金使用证明》等文件。

建立资金追踪机制：专项基金缴纳、使用、返还全流程记录，留存银行回单、政府函件等凭证。

归纳总结：

风险点：

可返还性支出未冲减可能导致成本虚增，增加补税与滞纳金风险。

缺乏验收报告时，税务机关可直接否定成本扣除，影响项目整体税负。

合规策略

动态更新成本台账：实时跟踪专项基金返还情况，收到返还款项后立即冲减成本。

强化验收证明管理：专项基金使用后及时申请验收，确保报告内容与申报成本一致。

内外账务一致：财务系统与税务申报数据同步更新，避免因信息滞后导致成本错报。

政策法规：

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第二十五条

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