房地产开发企业所得税汇算清缴要点解析!

相关税法规定

具体案例

甲公司2017年开发A项目，2018年1-12月取得不含增值税预收账款10000万元，2018年12月开具增值税发票10000万元。2019年1-10月取得不含增值税预收账款10000万元，截止2019年10月已经全部开具发票，该项目企业所得税预计毛利率为10%。该公司2019年11月经中介机构确认的实际计税收入20000万元，计税成本17500万元，实际毛利2500万元，已经预计毛利2000万元。不考虑税金及附加等其他因素。

处理方式

项目未完工的各期，按照预计毛利率计算出各期“特定业务计算的计算应纳税所得额”。2018年预计毛利合计10000×10%=10000万元，预缴企业所得税250万元。

填写预缴企业所得税申报表

填写2018年年度申报表

A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

A105000纳税调整项目明细表

填写预缴企业所得税申报表

（1）已知2019年1-10月预计毛利合计10000×10%=10000万元，预缴企业所得税250万元。

（2）2019年10月项目完工，确认出实际毛利，在预缴申报表上暂不反映调整。

填写年度企业所得税申报表

A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）

A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

房地产企业所得税相关答疑精选

1.企业所得税税前扣除凭证包括哪些？

答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第八条规定，税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

2.企业在企业所得税季度申报时是否只需填写本年累计金额？

答：根据《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）的规定，自2018年7月1日起，纳税申报表取消“本期金额”列次，企业在企业所得税季度申报时仅需填报“本年累计金额”列次，具体填报口径请按照填报说明执行。

3.实行查账征收的企业所得税纳税人企业所得税月（季）度预缴纳税时应使用何种申报表？

根据《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）规定：“《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》适用于实行查账征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报时填报。”

4.企业当年未弥补完的亏损可否在以后年度继续弥补？

根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第十八条规定：“企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。

根据《财政部税务总局关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知》（财税〔2018〕76号）规定自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格（以下统称资格）的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。

6.企业所得税上对工资薪金总额是如何界定的？

7.问：企业计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，应如何处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十二条规定：“……企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。”

此外，根据《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）第十一条的规定：“企业在计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额。” 大家可以比照以上两条规定进行后续的税务处理。

8.近日我们老板拿来一叠2018年度的发票，说是为公司业务产生的，请问现在都2019年3月了，还可以报销2018年的发票吗？

根据企业所得税法规定，企业所得税以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。企业当期发生的支出应凭合法凭证在税前扣除。

9.请问，老板拿回的票中，其中有一张属于2016年度开具的销售代理费发票，金额还挺大，请问现在该怎么处理？

10.我们去年发生了某些支出，但是未取得发票，这次汇算清缴时可否进行税前扣除？

依据《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）文件第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

企业当年汇缴期内还不能取得有效凭证，按照2011年第34号公告规定上述成本费用汇算清缴时不得在税前扣除。 

11.还有，我们之前从某贸易公司采购了一批钢材，当时就支付了货款、钢材也已经投入使用，但是一直没有取得发票，目前经查询显示对方企业状态是已经被工商吊销，对于这种情况，请问我们应该怎么处理？

（1）能够补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证的，相应支出可以税前扣除。

（2）未能补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证并且未能凭相关资料证实支出真实性的，相应支出不得在发生年度税前扣除。

（3）因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证的，按照国家税务总局2018年28号公告第十四条的规定，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除：

1）无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；

2）相关业务活动的合同或者协议；

3）采用非现金方式支付的付款凭证；

4）货物运输的证明资料；

5）货物入库、出库内部凭证；

6）企业会计核算记录以及其他资料。

前款第一项至第三项为必备资料。

额外提醒的是，对于房地产企业土地增值税处理时，要求以下几个原则：业务实际发生、企业真实支付、取得合规凭证、成本合理分摊，所以如果没有取得合法票据时，土地增值税能够扣除有待探讨。

12.我们企业几年前从某贸易公司采购门窗一批，当时就拿到了发票，但是因为质量问题，迟迟没有付款，在账上长期挂做应付账款。据我个人了解，这笔款项可能未来也不会支付。请问是否账务是否需要做什么处理？

企业确实无法偿付的应付款项，应作为营业外收入，并入应纳税所得额缴纳企业所得税。否则，长期挂大额应付款项，是有涉税风险的。

13.我们是一个集团公司，旗下既有开发企业也有施工企业，但是分别考核。对于关联方企业发生违约金支出，进行企业所得税税前扣除时对扣除凭证该如何准备？

违约金是合同一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定时，由违约的一方对另一方当事人支付的用于赔偿损失的金额。

（1）属于增值税应税范围的违约金可凭发票、当事双方签订的合同协议在税前扣除,例如房地产企业支付给施工企业的晚付款违约金。

对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

（2）不属于增值税应税范围的违约金可凭当事双方签订的合同协议、非现金支付凭证、收款方开具的收款凭证在税前扣除。例如建筑施工企业支付给房地产开发企业的违约金。

对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。

14.某房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，收入如何确认？

房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，增值税收入和企业所得税收入的确认方法是不同的，具体如下：

1、增值税

房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，自收到款项的当天确认增值税。

【政策依据】

（1）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

2、企业所得税

房地产集团下属物业公司一次性收取的租金，按照收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，计算缴纳企业所得税。

【政策依据】

（1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，按照《实施条例》规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

15.房地产集团下属物业公司预收的年度物业费，收入如何确认？

房地产集团下属物业公司预收的年度物业费，分为增值税收入确认方法和企业所得税收入的确认方法，具体如下：

1、增值税

预收年度的物业费，先开具发票的，开具发票的当天为增值税纳税义务时间；未开具发票的，依据书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为提供物业服务完成的当天。

【政策依据】

（1）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

2、企业所得税

预收年度的物业费应在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。

【政策依据】

（1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

（2）《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第（四）款第八目规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

文章来源：房地产财税咨询