建筑企业取得抵债房该如何进行财税处理？

2020-01-17分类：财税小白必看

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一、案例

A公司是一家园林绿化公司，为一家地产开发企业B做园林绿化配套，截止2019年12月份，经过双方结算，B公司共欠A公司绿化工程款700万元，现B企业提出以7套房屋在市场价基础上打9折抵偿欠A公司工程款，A公司将上述7套房屋抵给下游材料供应商C，材料供应商C要求开发企业B将房屋销售手续办理在7名个人名下，请问园林绿化公司A取得抵债房该如何进行财税处理？

二、案例分析

上述案例是实务中典型的以房抵债的情况，尤其是在年底结账时点更为突出，这类业务的操作也主要有两个方案

方案一：按正规的以房抵账程序走（房屋流转）

步骤一：A公司与B公司签订以房抵债协议，B公司向A公司开具销售不动产发票，A公司向B公司开具园林绿化工程发票，由于以房抵账没有资金流，A公司给B公司开具收到绿化工程款的收据，B公司给A公司开具收到房款的收据。A公司账面确认待处理资产同时确认工程款收入。

步骤二：A公司取得房屋后，将房屋抵给C公司，A公司向C公司开具销售不动产（二手房）发票，C公司向A公司开具材料款发票，双方互开收据。A公司账面确认销售不动产收入、销售不动产成本，同时应当确认材料成本。

步骤三：C公司将取得房屋（二手房）再转售给7名个人，C公司按销售不动产进行处理。

上述方案为标准的以房抵债操作步骤，7套房屋到个人名下转了3手，如交易较短时间内完成交易，增值税、土地增值税和企业所得税可以做到不交或者少交，但是每一道交易的契税、印花税均需缴纳，增加了以房抵账的成本，且房屋过户办理手续较为复杂，周期太长，不利于企业处理此类业务。

方案二：按资金支付程序走（资金流转）

大部分建筑企业接受以房抵债的目的不是为了取得房屋，而是在拿不到资金的情况下无奈之举，因此，方案二更关注各方获取资金。

步骤一：A、B、C和7名个人分别签订四方协议，由7名个人将购房款支付给B开发企业，B开发企业收到资金当天将上述房款专款专用转给A企业用于支付绿化工程款，A企业收到绿化工程款后将上述款项转给C材料公司用于偿还材料款，完成资金闭环。

步骤二：A企业给B企业开具工程款发票，C企业给A企业开具材料费发票，B开发企业向个人开具销售不动产发票。A公司按照正常取得工程款收入和材料成本进行账务处理。

该方案可以规避房屋流转，价值链条上各方可以获取资金偿债，避免房屋过户产生的大额税金，但实操中同时需要关注资金来源和流向以及对时效性的风险控制。