房企代收费用如何进行涉税处理?

重点关注房企代收的租金、补贴、煤气(天然气)集资费、水电开户费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用(房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、住房维修基金)等代收款项的税务处理。

增值税：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令2008年第50号)第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》(财税【2016】36)号文附件一第十条规定了下列项目没有增值税纳税义务:

....

同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;所收款项全额上缴财政。

同时，36号文附件一第三十七条规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不属于增值税价外费用。

综上，增值税销售额的判定包括纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用两部分，且代收款项属于价外费用的范畴，房地产公司代收费用除代政府收取的规费并全额上缴财政和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，均构成增值税价外费用，需要并入增值税计税依据。

附：以委托方名义开具发票代委托方收取款项的发票样式

现在ETC通行费，一般就是高速公路结算中心委托银行开具发票。这种对银行来说就是以委托方名义开具发票并呆委托方收取款项，不计入销售额。

对于房地产企业而言，专项维修基金、契税、印花税等是常见的代收的政府性基金和行政事业性收费外，不需要作为价外费用缴纳增值税;但对于代收的经营性费用，比如煤气、供暖、水、电、网络等费用，需要作为价外费用缴纳增值税，同时对应的进项也允许扣除。

【案例1】A房地产企业2022年12月份19号凭证：

摘要：付代收款

借：其他应付款-有关部门1160,000

贷：银行存款1160,000

附件：

(1)银行转账支票存根联。

(2)市政府有关部门开具的《行政事业性单位收款收据》收据联。

(3)说明：以上代收款是有关部门根据市政府的决定要求房地产开发企业向买主收取的，开发企业均随房价一起开具了发票。

分析：不符合不征收增值税条件(市政府决定、开具发票)，属于价外费用，应申报增值税。

土增税：根据财税字【1995】48号、国税发【2007】132号、国税发【2009】91号等文件的规定，对于县级以上人民政府要求房开企业代收的各项费用，审核其是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，在计算扣除项目金额时可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除及房地产开发费用的基数;单独收取且未计入房地产价格的，不作为收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

【案例2】A房地产公司与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议，约定由开发商负责收取该项目1678户居民燃气用户安装工程费，每户按2500元收取，合计为419.5万元。该企业将此代收费用计入开发成本。企业会计处理为：

借：开发成本--建安费419.5

贷：银行存款419.5

交房时点，收取业主初装费(凭证摘要：代收天然气配接费，使用公司内部收款收据)

借：银行存款419.5

贷：其他应付款419.5

分析：查阅该单位代收协议、政府批文、会计凭证、售房合同、收款收据，确认房价中不包含此燃气费用，同时调查询问该小区业主，确认此费用是包含在房价中一并收取还是按照每户2500元单独收取。最后认定该笔419.5万费用不作为收入，在计算增值额时不允许扣除。

企业所得税：根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发【2009】31号)第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为收入，收取的代收费用在转付给委托单位时从收入中扣除;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

文章来源：财会阁 作者：税行者