营改增后房地产公司预收账款涉税及账务处理

最近有会员咨询，房地产公司为一般纳税人，取得预收账款如何预交增值税、土地增值税、企业所得税？会计上如何账务处理？

税收政策的相关规定如下：

（1）增值税：

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（2）企业所得税：

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）

第九条? 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

（3）土地增值税：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

 会计账务处理如下：

（1）房地产企业收到预收账款时：

借：银行存款

贷：预收账款

预交增值税=预收账款/（1+9%）*3%

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

预交城建税及附加

借：应交税费—预交城建税

应交税费—预交教育费附加

应交税费—预交地方教育费附加

贷：银行存款

月末账务处理：

借：应交税费—未交增值税

贷：应交税费—预交增值税

借：税金及附加

贷：应交税费—预交城建税

       应交税费—预交教育费附加

       应交税费—预交地方教育费附加

（2）预交土地增值税：

预交土地增值税=（预收账款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率

借：应交税费—预交土地增值税

贷：银行存款

      月末账务处理：

借：税金及附加

贷：应交税费—预交土地增值税

（3）预交企业所得税：

企业所得税收入为不含增值税，预计毛利额=（期末预收账款贷方余额-期初预收账款代方余额）/（1+9%）*预计毛利率。预计毛利额大于零，调增应纳税所得额，预计毛利额小于零，调减应纳税所得额。

季度预交企业所得税=[（会计利润±预计毛利额）-弥补以前年度亏损]*25%-已预缴企业所得税

借：所得税费用

贷：应交税费—应交所得税

文章来源：中华会计网校税务网校