房地产企业所得税风险防范和税收筹划

一、房地产企业所得税应税收入的确认。

第一、销售未完工产品的所得税应税收入确认时点：签订《房地产预售合同》所取得收入的时点。

国税发〔2009〕31号第六条规定，企业通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认销售收入实现。

第二、销售完工产品的所得税应税收入时点：房地产企业移交开发产品给购房者的时点。

《企业所得税年度申报表（2017年版）2019年修订》附表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填表说明规定，以房地产企业交楼时间确认主营业务收入实现的时间点。

实践中很多房地产企业错误确认所得税应税收入时点：以款项收齐开具正式发票作为确认收入时点。如虽已办理交房手续，但通过延迟办理竣工决算拖延确认应税收入的时点，以款项收齐开具正式发票作为确认收入的时点，这种企业人为控制推迟收入确认时点的做法在税务稽查中有很大的涉税风险。

第三、新收入准则下确认收入的时点。

新收入准则规定，企业应在客户取得相关商品控制权时确认收入。判断客户是否已取得商品控制权时，应考虑下列迹象：（1）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；（2）企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；（3）企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；（4）企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；（5）客户已接受该商品；（6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

基于新收入准则侧重控制权转移作为确认收入的关键条件，在非定制开发产品下，销售开发产品的所得税应税收入确认时点应该是交房时点。即将房屋交付购房者时确认完工产品的所得税应税收入。

二、房地产企业所得税计税成本的确认。

第一、房地产企业所得税计税成本（即企业所得税的税前扣除成本）确认时点应为开发产品完工时点。

国税发〔2009〕31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

开发产品只要满足竣工备案、投入使用或取得初始产权证明三个条件中任意一个即达完工条件。无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工，企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额，企业应在完工年度的当年计算实际毛利额，调整实际毛利与预计毛利之间差额。

第二、确认计税成本核算终止日应为产品完工年度所得税汇算清缴前（5月31日前）。

开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此纳税调整，并按《税收征收管理法》有关规定对其处理。

第三、完工产品计税成本核算的凭证要求。

（1）完工产品实际发生支出应取得未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

（2）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生成本。

首先，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证明资料充分前提下，其发票不足金额可预提，但最高不得超过合同总金额10％。注意，合同总金额10％只能按单个合同预提，不能按总合同预提。

其次，公共配套设施尚，未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按法律法规规定必须配套建造的条件。

最后，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

三、房地产企业交房时点的纳税筹划。

按正常业务流程，企业应先决算，再竣工验收，最后交房，但实贱中大量中小房地产企业由于种种原因导致决算及竣工验收滞后，而交房时间是却不能随意后延的，结果出现交房与决算和竣工验收次序倒置。因决算尚未做完，成本最终多少无法确定，加之行业内普遍存在压款现象，导致房地产企业向总包方付款数量不足，总包方向房地产企业开发票数量也不足，财务人员不敢随意结转收入和成本，导致税务稽查风险。

如何解决上述风险？

1、将交房日期预先设计，不要放在年末，而应放在年初，这样可为企业决算和竣工验收多争取一年时间。

2、完工当年如由于决算和发票原因没结转收入和成本，税务机关提出质疑，可引用国税函〔2008〕875号文件关于收入确认标准与税务部门执法人员沟通：企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

如决算未做完，发票未取得，成本无法可靠计量，虽交房但没办法满足国税函〔2008〕875号规定的企业所得税收入确认条件即已发生或将发生销售方的成本能可靠核算。

例如：A房地产企业于2020年12月交房，但截止2020年年末，由于甲乙双方工程量有争议，决算尚未完成，房地产企业付总包方4亿元工程款并已取得4亿元发票，但按房地产企业财务预计，至少还有2亿元未支付，发票也未取得。依据税法规定，A企业在2020年度企业所得税汇算清缴前必须结转收入和成本。但如A企业2020年末结转收入，由于成本无法准确计量，如按预估，发票也无法全部取得，2亿元发票如在次年汇算清缴结束前还没取得，面临25%所得税补税，如不结转，会受到税务稽查风险。为规避税务稽查风险，必须将交房时间定在2021年1月，则A企业结转收入和成本时间是2021年，计税成本计算截止时间是2022年5月31日前，比2020年12月交房多一年时间等待发票计入成本。

接下来，小编就简单的为企业做个介绍

一、房地产开发

企业缺进项：可以在园区中成立一般纳税人有限公司，享受税收奖励政策。奖励企业增值税：地方留存部分中30%—80%的财政奖励，奖励企业所得税：地方留存部分中30%—80%的财政奖励！当然，房地产企业成立一般纳税人有限公司，享受所得税按照15%的税率征收！

企业缺成本：可以在园区中成立一般纳税人有限公司享受核定征收政策，或者成立小规模个人独资或者个体工商户享受核定征收政策。按照行业利润率10%核定，一般纳税人企业所得税税率在2.5%！企业的增值税还可申请享受税收奖励！叠加后，企业的税收负担就有所降低！

二、房地产销售

企业可以在园区中办理新有限公司或者迁移主体公司，即可享受到园区中的税收奖励政策！

奖励企业地方留存部分中的税收优惠政策！

也可以在园区中成立个人独资享受核定征收政策，减轻企业的税收负担！

三、物业

物业上有税收方面的问题，就可以在园区中成立小规模个人独资，享受核定征收政策！

文章来源：仁德财务工作室；