各县（市）、区财政局、各县（市）地方税务局、杭州萧山、余杭地方税务局、市地方税务局各征收管理局、稽查一局、稽查二局、市财政局农税征收管理局：

　　为促进我市房地产市场持续稳定健康地发展，进一步规范和加强我市个人出售自有房屋的税收征管，根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）、浙地税二[2000]144号、杭州市人民政府《关于贯彻国务院国发〔2003〕18号文件精神促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（杭政〔2003〕11号）文件精神，结合我市的实际情况，对个人出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）所得征收个人所得税有关具体问题明确如下：

　　一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有房屋取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%.

　　二、应纳税额＝应纳税所得额×税率（20%）

　　三、应纳税所得额的确定：

　　应纳税所得额＝出售价－房屋原值－合理费用

　　出售价是指个人出售自有房屋获得的全部收入。若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　房屋原值是指出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用。

　　合理费用是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。

　　纳税义务人应提供合法、完整、准确的房屋原值凭证及税费缴纳凭证。

　　个人接受赠与的房屋，在出售时扣除的房产原值为零，其他交易费用和缴纳的税费按以上规定扣除。

　　四、为鼓励个人换购住房，改善居住条件，对个人出售自有住房符合下列减免税条件的，经征收机关审核确认后，可以给予减征或免征个人所得税。

　　㈠对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税，具体办法如下：

　　1.个人在出售住房前一年内已另购住房的，其购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；购房金额小于所出售住房出售价的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。

　　2.个人出售住房时缴纳了纳税保证金，又在售房后一年内重新购房的，可按新购住房金额占所出售住房出售价的比例全部或部分退还纳税保证金，退还的条件同上。

　　3.个人符合减征或免征个人所得税条件，在申请退还纳税保证金时应提供新购住房的契证、房屋所有权证、土地使用证原件、复印件和“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件。

　　4.凡在我市市区出售自有住房前后一年内在杭州市区以外另购住房的，按规定也可减免个人所得税。

　　5.以上“前后一年内”时间掌握问题，由征收机关根据纳税人提供的房屋买卖合同或其他合法凭据上的时间来确定。

　　㈡对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，具体办法如下：1.对个人出售已购公有住房取得的所得，暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

　　2.对个人出售已购公有住房以外的其他自有住房，如自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。

　　3.五年时间的认定以纳税义务人所出售住房购入时签定合同的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。

　　4.唯一生活用房的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。

　　㈢出售自有住房的房屋所有权登记为1人以上或房屋所有权人发生变动时，按以下办法执行：

　　1.按市场价购房时房屋所有权登记为1人，一年内出售时房屋所有权登记是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。

　　2.出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内以配偶的名义或夫妻共有的名义按市场价重新购房的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。

　　3.出售的自有住房其房屋所有权人是2人或2人以上的，一年内重新购房，其房屋所有权人未发生变动的，可按有关规定全部或部分予以免税；如一年内重新购房时，房屋所有权人发生变动的，应按购房人的购房金额占已出售住房所占份额的比例减征个人所得税。

　　4.出售自有住房时，房屋所有权登记人为1人，一年内又同其余1人或1人以上以共有的名义按市场价重新购房的，可按照出售住房的房屋所有权人重新购房中所占份额与原住房出售价的比例减征个人所得税。

　　五、个人所得税的申报征收：

　　㈠根据《中华人民共和国税收征收管理实施细则》有利于税收控管和方便纳税的原则，市地方税务局委托我市房地产交易税费征收机关（杭州市财政局农税征收管理局）对市区个人出售自有房屋交纳的个人所得税款进行代征。

　　㈡市区个人出售自有房屋，自交易双方签订房屋转让合同，取得杭州市销售不动产专用发票后，将个人所得税与房地产交易应缴纳的其他税费一起，向杭州市财政局农税征收管理局申报缴纳。个人所得税申报纳税时应提供以下资料：

　　1.房屋所有权证、土地使用证原件、复印件；

　　2.杭州市房屋转让合同及销售不动产专用发票报查联原件；

　　3.契证原件；

　　4.购入和出售房屋时所支付费用的原始凭证原件、复印件；

　　5.住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房的，还应提供所购住房的契证原件和房屋所有权证复印件；

　　6.纳税义务人夫妻双方的身份证复印件、结婚证复印件或共有权人的身份证复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书。

　　7.征收机关要求提供的其他资料。

　　㈢征收机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后，计算确定应纳税额，开具纳税申报受理单，纳税人缴款后，对个人出售商铺、写字楼等非住宅的开具个人所得税完税凭证；对个人出售住房的，开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，由纳税人妥善保管。

　　个人在出售住房前一年内已另购住房并已领取房屋所有权证的可直接给予减征或免征；个人出售住房前后一年内未另购住房或购买的住房价值低于所出售住房价值的，已缴纳的纳税保证金应全部或部分作为个人所得税缴入国库。

　　个人出售住房缴纳的纳税保证金，应按照省地方税务局1999年印发的《浙江省地税系统纳税保证金管理实施办法》的有关规定进行管理。

　　㈣个人出售自有房屋取得所得未按规定进行纳税申报或进行虚假申报，由税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金、并处以相应的处罚。

　　六、对个人出售自有房屋所得征收个人所得税这一政策涉及面广、政策性强、社会关注程度高，因此各级税务机关和征收机关应认真做好宣传解释工作，征收机关应与房产交易管理部门加强协作、密切配合，以确保此政策得到全面、正确的实施。

　　七、上述规定，各县（市）地方税务局可根据实际情况参照执行。

　　八、本通知从2004年1月1日起执行。

　　杭州市财政局 杭州市地方税务局
二○○三年十二月二十七日