房地产企业扣留的工程质保金如何税务处理

房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据合同约定从应付工程款中扣取一定比例的费用作为质量保证金，待质保期结束后，再将上述款项返还给施工方。

一、增值税方面，根据《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。工程完工向甲方结算工程款时，如果工程总价款包括质保金，也就是说工程质保金开具了发票，则在开具发票时缴纳增值税；如果工程质保金没有开到工程发票中，在实际收到时缴纳增值税。

二、在企业所得税方面，一般来说，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。但《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发【2009】31号)第三十二条针对有关预提(应付)费用在企业所得税税前扣除的问题作出了相应特别规定，其中两项内容是：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。由此可见，开发企业对尚未支付的质量保证金符合条件的，可以在进行企业所得税税前扣除。但应当注意：首先要保证提取质量保证金的及时性和合理性。所谓及时性，是指开发企业应将质量保证金归集到所属年度的开发成本中;所谓合理性，是指开发企业提取的质量保证金的金额，应有对应的经济事实、项目资料作为支撑，例如施工合同、工程预算及进度资料等。其次，开发企业在年度企业所得税汇算清缴时，应注意主管税务机关对上述预提(应付)款项备案方面的管理要求。最后，开发企业应对预提(应付)款项(包括应付未付的质量保证金)与提取当年税前扣除金额、已税前扣除金额及最终开票结算价款不一致的金额作正确的纳税调整，并建立系统的纳税调整台账。

三、在土地增值税方面，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。当然，土地增值税清算之后开具了发票，如果对之前土地增值税清算结果影响巨大的，可以启动二次土地增值税清算。

单位名称：刘小玲  中汇武汉税务师事务所十堰所