按揭销售现房，企业所得税怎么申报？

2020-08-05分类：财税小白必看

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房地产开发企业，所开发房地产项目已经建设完成，通过了骏工验收告，办妥了骏工验收备案手续后，以按揭销售房屋。

如果房开企业能在同一季度收到首付款与按揭款，则不存在我们要讨论的问题。为了能使问题更有代表性，我们假设某房开企业在2X20年12月31日收到购房者首付款20万元，剩余70万元房款向银行申请按揭贷款（不考虑其他税费因素）。合同规定，在房地产开发企业收到银行按揭款之前，不向购房者交付房屋。如果在约定的时间内，购房者不能付清全部房款，房开企业可以解决商品房买卖合同，并不承担向购房者支付违约金或/及已付款利息。

根据国税发〔2009〕31号及国税函〔2010〕201号，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，应视为已经完工。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

2x20年12月31日房开企业收到购房人首付款20万，所得税上应视为收入实现20万元。但是，会计核算上，无论根据新旧收入准则，从与客户签订的合同内容来看，不确认收入。

在2x21年1月份申报期，收到的20万元首付款，在《A200000 中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国家税务总局公告2020年第12号发布）中是无处可填的。

选择按照实际利润额预缴的企业，该表第1-3行次，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入、营业成本和利润总额。第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

该表第5行填报，第6行填报“免税收入、减计收入、所得减免等优惠金额”，第7行填报“资产加速折旧、摊销（扣除）调减额”，第8行是“弥补以前年度亏损”额。

所以，采取银行按揭方式销售已完工开发产品的，如果季度结束未收到银行按揭贷款，根据会计准则不在会计核算上作为收入核算，则季度企业所得税预缴纳税申报时，不将该部分作为收入。

对此，有些老师认为应通过申报表第4行填报，财税微波对此并不赞同。因为第4行的填表说明很明确，是填报“销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额”。企业所得税预缴申报，依照申报表填表说明填报相关行次金额，是依法纳税的具体行为。

2x20年企业所得税汇算清缴时，通过填报《A105020 未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》相关栏次进行纳税调整。

简言之，就是如果会计没有做收入时，在企业所得税预缴申报时不申报，年度汇算清缴时要做调增。

房开企业财务部门要有人负责按揭销售房屋的台账登记。对每一单位房屋预收款进行登记，注明销售方式，完工（验收、交付、使用）日期，结转收入日期，预缴增值税及附加、土地增值税、企业所得税及结转日期。

文章来源：丁潇财税微波