房企在建在售项目如何填报特定业务调整事项？

例：甲是一家房地产公司，属于增值税一般纳税人，2019年4月甲公司开发的A项目开盘销售，2019年预收账款21000万，其中二季度至四季度分别回款6000万，8000万，7000万，项目持续在建在售。假设开发的项目无论何种业态，土增税预征率均为2%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，未完工项目预计毛利率10%。

一、会计处理：

甲公司销售未完工产品时收到预售款项，计入预收账款，同时，需要预缴相关税款。

①二季度甲公司收到预收账款时：

借：银行存款  6000 

      贷：预收账款     6000

借：应交税费-预征增值税   6000/1.09*3%=165.14

     贷：银行存款     165.14

借：应交税费-预征土增税   （6000-165.14）*2%=116.70

     贷：银行存款     116.70

借：应交税费-城建税/教育费附加/地方教育费附加 165.14*12%=19.82

     贷：银行存款          19.82

②三季度甲公司收到预收账款时：

借：银行存款  8000 

      贷：预收账款     8000

借：应交税费-预征增值税   8000/1.09*3%=220.18

     贷：银行存款     220.18

借：应交税费-预征土增税   （8000-220.18）*2%=155.60

     贷：银行存款     155.60

借：应交税费-城建税/教育费附加/地方教育费附加 220.18*12%=26.42

     贷：银行存款          26.42

③四季度甲公司收到预收账款时：

借：银行存款  7000 

      贷：预收账款     7000

借：应交税费-预征增值税   7000/1.09*3%=192.66

     贷：银行存款     192.66

借：应交税费-预征土增税   （7000-192.66）*2%=136.15

     贷：银行存款     136.15

借：应交税费-城建税/教育费附加/地方教育费附加    192.66*12%=23.12

     贷：银行存款          23.12

综上，2019年预缴土增税=116.70+155.60+136.15=408.45万元，缴纳城建税、教育费附加、地方教育费附加=19.82+26.42+23.12=69.36万

二、税务处理

1.根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2.根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3.根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办 法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

4.根据《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

三、税会差异

1.在售在建阶段，房企暂不在会计上确认收入。但开盘后收到的预收账款需在当年汇算时按当地规定的预计毛利率计算预计毛利额后计入当期应纳税所得税，故应纳税所得额调增1926.61万元（甲公司所在地预计毛利率为10%）。

（6000+8000+7000）/1.09*10%=1926.61万元

2.房企预缴的土增税、城建税、教育费附加、地方教育费附加在项目尚未完工结转时，会计上不作为税金及附加科目核算处理，但税法上规定企业发生的这部分税费准予在当期按规定扣除，故应纳税所得额调减477.81万元。

408.45+69.36=477.81万元

综上，房企特定业务事项调增1448.8万元。

四、申报表填写

第一步：手工填报房企特定业务事项调整表A105010

第23行填剔除增值税后的预收账款金额。

第24行填按当地预计毛利率计算的未完工产品的预计毛利额。若过程中预计毛利率的政策规定有调整，原则上需分段计算。

第25行填当期实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额。

第二步：自动生成纳税调整项目明细表A105000。

         文章来源：图表学税法