地下人防车位合同中既有销售合同也有租赁合同到底应征土地增值税or房产税？

一、案情简介

在对XX房地产开发有限公司的检查中，稽查部门发现该公司2015年至2017年取得车位有偿使用收入6326000元，企业签订的车位合同中既有销售合同也有租赁合同。稽查干部查看了该企业的《建设用地规划许可证》、《商品房屋预售许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋测绘报告》及相关合同，并到当地的产权中心进行了解。经核实，该公司所销售的车位属人防设施，办理不了产权。此前税源管理部门在对该公司的业务指导过程中，误认为该公司拥有车位所有权，车位销售属于不动产销售，指导该公司缴纳了相关土地增值税。但稽查部门认为，该公司取得的车位收入应当征收房产税。

二、处理处罚决定及理由

追缴房产税税额769803.79元，退还此前多缴的土地增值税，对该公司少缴纳的房产税不加收滞纳金。

本案中， 出租作为人防设施的车位收入应当界定为租赁收入而不是不动产销售收入，不属于土地增值税的征税对象，应当按规定征收房产税。且该公司少缴纳房产税不存在主观偷税的故意，是因税务机关原因造成，因而不予加收滞纳金。

三、法律法规分析

该案涉及的地下停车库属于人防工程，根据《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款之规定，其所有权属于国家所有，不能转让产权，不属于土地增值税的征税对象。按照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，房地产开发企业属于资产管理人。该房地产开发有限公司转让作为人防设施的地下车位，实质是一种让渡不动产使用权的行为，属于租赁，并非资产转让，因而不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条中所明确的征税对象。结合《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条及《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定，该公司作为人防车库的管理人，依法应当承担房产税的纳税义务。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条规定，该公司因税务机关的责任造成少缴的房产税税款，不予加收滞纳金。

四、典型意义

实务中，对于房地产开发企业配套建造的地下人防工程停车位的销售极易被错误界定为不动产销售，纳入土地增值税的征税范围，导致征收错误。本案对该类型车位销售的性质进行了详细说明，对基层税务机关的征收管理具有一定指导意义。

五、相关法条

1、《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款；

2、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款；

3、《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条；

4、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条；

5、《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第一条、第三条；

6、《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条、第四条。

文章来源：思迈特论坛