支付关联企业利息在土地增值税清算时能否据实扣除

2020-08-25分类：土地增值税清算

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问：我公司是山东省青岛市一家房地产开发企业，2018年获批立项开发一个房地产项目，项目资金主要来源于自有资金及向关联企业借款，关联方借款利息支出可以提供支付给关联企业利息的银行转账凭证。请问土地增值税清算时，如果选择利息支出据实扣除，支付给关联企业的利息支出能否据实扣除？

答：《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）、（二）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十一条第（三）项规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。

《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第六条明确，关于金融机构证明确认问题，房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。

综上，土地增值税清算时选择利息支出据实扣除需要取得金融机构证明，你公司与关联企业借款支付利息的银行转账凭证不属于金融机构证明，不能据实扣除，由于你公司的房地产开发费用项目资金主要来源于自有资金及向关联企业借款，你公司的房地产开发费用应选择以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%计算扣除。

文章来源：大成方略

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