房开企业的作为售楼部的商品房是否缴纳房产税等相关问题

问题一：我公司为房地产开发企业，公司开发的部分商品房因各种原因没有销售出去，我公司将其作为售楼部使用，账上未转入固定资产核算，请问这部分商品房我公司是否应缴纳房产税？ 

解析：《房产税暂行条例》（国发[1986]90 号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至 30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89 号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。第二条第四款规定：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

因此，贵公司开发的商品房在售出前已经作为售楼部使用，无论会计处理上是否转入固定资产核算，均应自开始使用次月起按房产原值计算缴纳房产税。

问题二：房开企业出售新建商品房（电梯公寓），房产证办理期间由谁缴纳城镇土地使用税？

解析：《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

因此，房开企业出售的新建商品房，业主应自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用前，仍由房开企业缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。

如果是个人购买，对个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

问题三：以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税纳税义务时间

解析：国家税务总局公告2014年第74号 国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

问题四：生地变熟地土地增值税成本能否加计扣除

具体问题描述：我单位是青岛的一家房地产企业，取得土地使用权将生地变为熟地后再转让，请问我单位在计算土地增值税增值额时能否按照“取得土地使用权支付的金额”和“开发土地的成本”之和的 20%加计扣除？

解析：《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110 号）第六条第（二）项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳的税金。

《青岛市地方税务局关于发布<房地产开发项目土地增值税管理办法>的公告》（青岛市地税局公告 2016 年第 1 号）第六十条规定，取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、

开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：（一）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；（二）开发土地的成本；（三）加计开发土地成本的百分之二十；（四）与转让土地使用权有关的税金。

因此，你单位在计算土地增值税增值额时，只能加计扣除开发土地成本的 20%，取得土地使用权支付的金额不能享受 20%的加计扣除。

文章来源：一品税悦     梁好财税工作室