土地成本分摊有技巧，你知道吗？

近期，为一位四线城市的客户提供服务，他在5年前同时拿了A、B两块地，签的是一个土地合同。地块B今年才开始动工开发建设，而地块A现处已于销售后期，即将要进行土地增值税清算了。这位客户请了当地的一个事务所进行了土增税预清算，测算出来土增税负很高。因现金流紧张，这个客户聘请我们智慧源，看地块A是否能合理合法地降低税负，地块B也能否进行一些筹划。

我们到项目现场进行调研分析后，提出了很多建议，其中一个建议是：从地块A、B的土地成本分摊方式来进行筹划。按照占地面积法来分摊土地成本的话，地块A的土增税税负较高。如果将土地成本向地块A倾斜，地块A多分摊土地成本，地块B少分摊土地成本，可降低地块A的土地增值税。地块B的土地成本减少，税负上升，但是经过测算，综合下来是可以节省税负的。且地块A即将进行土地增值税清算，地块B项目清算是几年后的事情，就资金时间价值来说，也是划算的。

土地成本的分摊方式一般是按照占地面积或者建筑面积来计算分摊，那么这种土地成本倾斜的方法有法律依据吗？

通过调研，参考拿地时的其他同类型土地的地价，地块B的土地性质为商业，价值应该较地块A的商住小区的价值低，但是在土地合同上并没有体现这一点。如果在拿地之前就提前进行筹划，与政府沟通好，不同土地性质的地块地价分别注明，对这位客户的情况就是有利的。那么现在这个阶段还有可行的方法吗?

可以考虑请评估机构对A、B地块的楼面地价价值做评估报告，以备向税务局解释这种分摊方法的合理性。如果能够取得国土相关部门对A、B地块价值确认的复函，则可进一步增强该种分摊方法的合理性。

法律依据为：财法字〔1995〕6号 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

所以，我们建议这位客户积极与税务机关进行沟通，争取能够按其他方式计算分摊土地成本。能否沟通下来，要看各税务机关的执行口径。

文章来源：智慧源地产财税