房企“售房送家电”涉税探讨
企业日常经营涉及各种营销活动，房地产行业经历近二十多年的蓬勃发展，房产销售优惠模式也日渐成熟，买房送点什么，属于每个房企多少都有的营销手段。“售房送家电”更是房产销售普遍存在，本期我们探讨一下“售房送家电”涉税处理。
1、增值税
售房时赠送的家电是否视同销售一直富有争议。《增值税暂行条例实施细则》规定：“单位或者个体工商户‘将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人’的行为应视同销售货物”。
那究竟赠送的家电是否应视同销售呢？核心还是应关注赠送家电这一销售策略的业务实质同时结合视同销售税法的规定。税法上购进货物视同销售强调应满足“无偿赠送”，业务上看“售房送家电”前提是消费者购买房屋，实质并非真正的“无偿赠送”，另外消费者也并未就家电与开发商另行订立销售合同。
结合《广东国税营改增试点行业纳税遵循指引》“2.42房地产开发企业销售房地产开发项目的同时赠送车位或储物间，在购房合同中明确注明赠送车位或储物间的行为，且不再就赠送车位或储物间另行与购房者签订合同、不再单独为购房者开具发票的，可认为其赠送车位储物间的销售额已经包含在销售房地产项目的销售额中，因此赠送车位或储物间行为无需视同销售。……2、买房送家电、送物业管理费等，其性质与上述销售房地产开发项目的同时赠送车位或储物间类似，无需视同销售……”。同时参考《山东全面推开营改增试点政策指引七》“九、房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购买者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。”
笔者认为“售房送家电”，家电一般不单独计价而是包含在房屋价格中，实质上是将房屋与家电一并销售给客户，可适用于混合销售的原则，但赠送家电不视同销售，依照房屋合同约定总价款，按销售不动产适用税率申报缴税并开具增值税发票。
2、企业所得税
《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）“企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（1）用于市场推广或销售 ……”《国家税务局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）“三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”
笔者理解赠送家电实质上符合企业将资产用于市场推广或销售移送他人的规定，家电权属已然发生改变企业不具备家电的控制权，不属于内部资产处置，应按规定视同销售确定收入。同时“售房送家电”因满足“买一赠一”组合销售形式，应在实际销售时按房屋及家电公允价值比例来分摊确认两者销售收入。
3、土地增值税
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”
因此，如赠送的是家电（可移动），根据规定其成本可以在土增税前扣除，但不作为加计20%的计算基数。如果是汽车、食用油等，则不得在土增税前扣除。
4、个人所得税
《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）。有关个人所得税问题通知如下：“一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等”。
实务当中房地产开发企业营销手段复杂且多样，后续我们再就其他营销方式（如买房赠送物业费、买房赠送面积、买房赠送车库等）涉税处理进行探讨，再加之各地执行口径差异，实操中房企需结合企业自身实际业务、销售策略、税务风险等多方因素选择营销方式。
如果此类业务您有更好的涉税处理思路，欢迎探讨交流。
文章来源：正坤财税
