土地增值税清算中安置房视同销售价格该如何确定？

A房地产开发公司2018年开发一个房地产项目，该项目需对原来的房主进行拆迁安置，拆迁安置协议于2018年签订，除了货币补偿外，产权调换按照“拆一还一”等面积置换，超面积部分按市场价由回迁户以货币缴足，不足面积部分由房地产企业向回迁户进行货币补偿。预计项目2021年交房并回迁，在此过程中按照现行税法政策规定需要对安置房视同销售进行纳税申报，那么，视同销售的价格如何确定呢？在实务中出现了争议，主流的观点有三个：

观点一：认为应根据拆迁安置协议签署年度本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

观点二：认为应按企业取得预售证后开始预售时本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

首先，拆迁安置补偿分为两大类，即房产安置和货币安置，前者又分为本项目房产安置和异地项目房产安置。

其次，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）中“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

由此可知，拆迁安置用房属于视同销售，同时应确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）款规定，房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，可加计百分之二十的扣除。如此一来，视同销售确认收入的准确性就尤为关键，涉及对增值额、扣除项目的确认，直接影响土地增值税的税额。

确认安置房视同销售收入的依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款，具体如下：

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。