土地增值税分期清算Vs合并清算，一定节税？ ——胜出的魂和关窍在哪里

房地产财税界有个共识，“合并清算”与“分开清算”相比，在税收上通常是划算的，如果“合并清算”比“非合并清算”税负低，就意味着有税务筹划的空间，换句话说争取“合并清算”是一种税务筹划的手段。但是现有土地增值税税收法规规定及执法口径，各地差异较大，所以说争取“合并清算”能否落地的关窍是对各地税收政策和执法口径的把握。我们今天仅以“合并清算”中“合并分期”为例来讲述这个问题。

1、为什么说“分期”有筹划空间？

因为各地对分期的划分存在不同的标准，这意味企业存在选择的空间。

从原理上讲，土地增值税是以房地产开发项目为计算的，但实践中，对于房地产项目，有很多不同的划分标准。如政府不同部门分别确定了不同的划分标准，下发了很多项目许可。如发改委立项批复、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。不同的许可，还根据项目本身需求，明确了分期开发、建设以及销售。

正因为这些不同的划分标准，给了企业可以选择的空间。

2、税法关于“分期”有哪些规定？

1、中央层面的规定

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。

（2）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）文件规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（3）《土地增值税清算规程》（国税发〔2009〕91号）第17条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

2、地方规定

各省各地文件限于篇幅不好一一列举，我们将这些规定大体归为三类：

第一类，以规划部门发放的用地或工程规划许可证确定的分期分批建设项目为单位进行清算。代表地区有：浙江、湖南、安徽、重庆、大连、青岛。

第二类，结合项目实际情况及相关材料进行判定，代表地区有：北京、安徽

第三类，对于开发周期较长，超过一定年限的，税务机关可根据纳税人自行分期项目确定为清算单位。代表地区有：江苏（超过5年）、深圳（超过3年）

3、“合并分期”的筹划思路主要有哪些？

1、上策：立项和规划时，避免不必要的分期增加土增税税负，这是最根本的解决思路。

2、中策：事先通过预算测出各种方案税负情况，从设计环节平衡好各期税负，这是针对报规时未考虑税收因素的补救办法。

3、下策：利用政策模糊地带，创造符合“并期”的条件，通过与税务局沟通，争取合并，这是上策、中策均为实施情况的后期补救措施。

文章来源：系智慧源咨询师