房企精装修费用能否计入成本？

2019-09-18分类：土地增值税清算

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房地产开发企业销售精装房，其中的装修费用是否可以计入房地产开发成本，作为计征土地增值税的扣除项目？

【答案】

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”

因此，房地产开发企业销售精装房，其中的装修费用可以计入房地产开发成本，作为计征土地增值税的扣除项目。

然而，《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

即对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，如果分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，以下以安徽省和广东省等地方政策供参考，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。

《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条规定：房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

《广东省广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第一条关于家具家电成本的扣除问题规定：随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。