房企向职工低价售房的个人所得税处理

一、新个税法下单位向职工低价售房政策的延续及变化

1、《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第一、二条规定： 

（1）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。  

（2）除第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。 

2、新个税法改革后，根据《财政部税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）第六条规定：  单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数。

二、扣缴个人所得税时应注意的税务风险

1、如果职工支付的购房价款高于建造成本，不需要计算缴纳个人所得税，如果低于建造成本，那么职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税个人所得税。 

2、按照政策，房企如何确认“建造成本”的金额是计算“差额”的关键，目前关于如何确认“建造成本”政策未明确，“建造成本”否包含“地价“或者“资本化利息”等对个税的计算影响重大，根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条中提到：”所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。“由于房地产开发企业不存在房屋的购置价，笔者认为购置价格可以理解成外购房屋的购买价格，相当于成本价格，房企自建的话，也应该理解为自建的成本，包含土地成本、资本化利息等，应按企业结转的成本来确认”建造成本“。实务中，由于“建造成本”政策未明确，为稳妥起见，建议房地产开发企业事先和当地的主管税务机关确认具体的执行口径。

文章来源：杨婕 正坤财税