评估增值的房产及土地是否缴纳房产税?企业所得税如何规定？

依据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”现行企业适用的会计制度主要包括《企业会计制度》、《企业会计准则》。

《企业会计制度》规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业一律不得自行调整其账面价值。在历史成本计量模式下，资产应按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量；负债应按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金及现金等价物的金额计量。

《企业会计准则——基本准则》规定，会计计量应遵循5种属性，即历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值，并对会计计量的适用作了原则性规定，即企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本计量，如果采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。所以，企业只有在发生合并、分立、股权重组、接受资产投资等情况下，应当按照会计制度调整相应资产的账面价值。

由此可见，对法律、行政法规和国家统一会计制度规定的房产评估增值，并且按照会计制度规定应当调整房产原值的，应当按规定调整后的原值为基数计算缴纳房产税。对应按规定调整房产原值而未按法律、行政法规和国家统一会计制度规定调整相应房产原值的，税务机关将按照会计制度规定应确认的房产原值为基数征收房产税。另外，企业自行对房产的原值进行的评估增值并相应调整的账面价值的，该调整后的账面价值由于不具有法律上的依据，不能据此改变“房产原值”，房产税仍按照会计制度应确认的房产原值为计税基础。

对评估增值的土地价值，根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

土地评估增值部份要不要计入房产原值计征房产税？

浙江省地税局对财税[2010]121号的政策解读:二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。

     我公司原属国有企业,后改制成股份公司,同时对土地价值依法进行转让,并交纳了土地出让金,后因上市需要,重新进行评估,该土地有增值,该部份增值并未支付土地出让金,请问房产税按土地转让价值还是按评估价值计征.

答复内容：  您好！在财政部、国家税务总局未明确前，土地评估增值部份暂不计入房产原值计征房产税。
答复单位：  浙江省地方税务局纳税服务局答复人：  纳税服务局
答复时间：  2011-08-03 03:39:25

江苏省常州地方税务局关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知(常地税一便函[2011]10号)
（十）对于企业土地评估增值如何处理
部分企业（主要是老的国有企业）的土地是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值，如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值；

除以上两种原因对土地进行的评估增值不需要并入房产原值外，企业在改制过程中的土地评估增值需并入房产原值征收房产税；

企业不是在改制过程中对土地进行的自行评估增值，需并入房产原值的土地价值以原始价值为准。

河南省地税局关于企业资产评估增值部分征收印花税 房产税问题的通知（豫地税函发[1995】42号）：近来，相当一部分企业进行了资产评估，目资产价值均有不同程度的增长，部分市地询问对增值部分应如何征收印花税、房产税。根据印花税、房产税有关政策规定，现明确如下:

一、企业资产评估后，其营业帐簿中“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额比评估前调增的，其增加部分应于次年年初征收印花税; （条款废止，第一条废止，根据《国家税务总局河南省税务局关于公布一批全文失效废止和部分条款废止的税务规范性文件目录的公告》(豫税公告〔2022〕4号)规定，自2022年8月2日起废止。）

二、固定资产中房产原值增加的，应于评估后次月起按评估后的房产原值征收房产税。

河南省地税局1995年3月24日

国家税务总局答复：根据《国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并根据上述规定确定计入房产原值的地价。

如果我单位在“无形资产——土地使用权”科目核算的地价经过改制评估增值，是否去除评估增值的价值仅以原取得土地使用权支付的价款（即原账面价值）确认为房产原值？

答：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

土地评估增值也应按照会计规定处理，若按会计规定已将增值计入无形资产核算，应纳入房产原值缴纳房产税。

镇江地税：案情简介：日前，地税稽查局对镇江某医疗有限公司进行检查，发现该企业存在少缴房产税的情况。该企业2003年底改制，整体资产转让，转让时由会计事务所进行评估，其中房产和土地经过评估，都产生了增值。但该企业在2011年和2012年申报缴纳房产税时，却仍以房屋的历史成本作为计税依据，没有将评估增值后的房产和土地合并作为计税依据，导致少缴房产税。地税稽查人员在检查过程中多次发现以下类似的情况，一是土地价值未并入房产原值少缴房产税；二是评估增值后的房产（含土地）以历史成本作为房产原值少缴房产税；三是自行评估增值后的房产价值（含土地）作为房产原值多缴房产税。

税法分析：纳税人在计算缴纳房产税时，尤其要注意计税依据的确定。

1.从价计征房产税的房产原值应包含地价。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。并且宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2.评估增值的房产和土地应区分两种情况分别确定房产原值。第一种情况，企业根据法律、行政法规和会计制度规定和要求进行的评估增值。例如企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等。在这种情况下，应按评估后的价值作为房产原值计征房产税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定和《企业会计制度》、《企业会计准则》的规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业一律不得自行调整其账面价值。企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等情况是属于法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定情形，所以企业应调整其账面价值，并按其账面价值计征房产税。此外，若企业应该调整而未调整的，税务机关应按照相关规定进行调整，并按确认的新的价值作为房产原值计征房产税。

第二种情况，企业根据经营需要自行对房产的原值进行的评估增值，例如，固定资产评估增值后进行抵押贷款。这种情况下不属于法律、行政法规和国家统一的会计制度另行规定的情况，调整后的账面价值不具有法律上的依据，房产税仍按照历史成本即调整前的房产原值计征房产税。　

企业所得税：固定资产评估增值是否需要纳税?是否可以计提折旧，所得税前是否可以扣除折旧？

答：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。……（六）其他改变资产所有权属的用途。

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

《增值税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。

根据上述规定，企业对资产评估增值，资产所有权属并未改变，因企业不涉及企业所得税、营业税和增值税。

《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

根据上述规定，企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。评估增值部分提取的折旧依法不能在税前扣除。

国有企业特殊规定

1.公司制改制

2017年9月22日，国家税务总局发布《关于全民所有制企业公司制改制企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2017年第34号），明确全民所有制企业改制为国有独资公司或者国有全资子公司，改制中资产评估增值不计入应纳税所得额；资产的计税基础按其原有计税基础确定；资产增值部分的折旧或者摊销不得在税前扣除。

新政策对全民所有制企业改制中的资产评估增值采取递延纳税政策，旨在鼓励国有企业深化改革，减少税收方面的障碍。

2、股份制改制

针对国有企业（纳入中央或地方国有资产监督管理范围的国有独资企业或国有独资有限责任公司）股份制改制，财政部、国家税务总局增下发《关于企业改制上市资产评估增值企业所得税处理政策的通知》（财税[2015]65号），对符合条件的国有企业改制上市过程中发生资产评估增值所得税处理如下：

（1）国有企业改制上市过程中发生的资产评估增值，应缴纳的企业所得税可以不征收入库，作为国家投资直接转增该企业国有资本金（含资本公积，下同），但获得现金及其他非股权对价部分，应按规定缴纳企业所得税。

（2）国有企业100%控股（控制）的非公司制企业、单位，在改制为公司制企业环节发生的资产评估增值，应缴纳的企业所得税可以不征税入库，作为国家投资直接转增改制后公司制企业的国有资本金。

（3）经确认的评估增值资产，可按评估价值入账并按有关规定计提折旧或摊销，在计算应纳税所得额时允许扣除。

财税[2015]65号同时明确，通知所称国有企业改制上市，主要包含三种情形：（1）国有企业以评估增值资产，出资设立拟上市的股份有限公司；（2）国有企业将评估增值资产，注入已上市的股份有限公司；（3）国有企业依法变更为拟上市的股份有限公司。

文章来源：诸葛会说，度川管理研究部根据新收入准则整理