用企业开发的另一个项目的房产安置拆迁户，清算时如何确认收入？确认为哪个项目的？

【问题描述】我司是房地产开发企业，同时开发有A、B两个房地产项目，为满足居民回迁需要，经过政府协商，拟用B项目的房屋安置A项目的拆迁户，那么，A、B两个项目应如何确认收入和拆迁补偿费？B项目是否需要视同销售处理？

【政策文件】

国税发〔2006〕187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

国税函〔2010〕220号文件第六条规定，房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

【分析处理】虽然A、B两个项目都属于一个公司，但按照规定，至少应当确认为两个土地增值税清算单位。

假定A、B两个项目分别是两个独立的土地增值税清算单位，从理论上讲，当用B项目的房屋安置A项目的拆迁户时，相当于将B项目的房产销售给A项目。

对B项目而言，显然应当确认房地产销售收入；如果B项目是将房产无偿移交给A项目，也应当按视同销售处理，否则B项目就会少一部分销售收入。

对A项目而言，根据国税函〔2010〕220号文件第六条规定，A项目将从B项目取得的房产（不论是有偿获得还是无偿获得）用于安置拆迁户的，又必须作视同销售处理。房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第（二）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费。

【但是】我们常说，理论和实践总是存在差异的，对于这个问题也同样一样，下面我们来分析一下实践操作的问题。

（如何开票？）由于A、B两个项目都属于同一企业，因此实务操作中关于开发票的处理异常简单，当用B项目的房屋安置A项目的拆迁户时，开票时不区分A、B项目，直接向纳税人开具发票即可，相关销售收入直接记入B项目。

也就是说，并不存在将B项目房产销售或者无偿移交给A项目这一流程。B项目房产交给A项目的拆迁户，意味着A项目的拆迁安置工作完成，剩下的则是A项目与B项目的内部结算问题，即A项目与拆迁户之间的房产实物结算变成A项目与B项目内部的结算，而这种结算就相当于A项目代拆迁户向B项目支付购房款，也就相当于A项目向拆迁户支付拆迁款。

根据国税函〔2010〕220号文件第六条第（二）项的规定，房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费，但却并未规定需要作视同销售处理。

所以，同一纳税人不同项目的异地安置，理论上可能存在两次销售或者视同销售问题，但实践上却只存在一次销售，而不存在视同销售问题。

文章来源：通武廊先生  紫禁城税税念