土增税清算审核意见交换通知之核定征收（二）

【经典案例】土增税清算审核意见交换通知之核定征收（二）

**税务局第二税务分局税务事项通知书

** 税通 〔2024〕**号

**房地产开发有限公司:

事由：土地增值税清算审核意见交换通知。

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款

通知内容：你（单位）开发的“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）” 房地产项目已符合《国家税务总局关于印发 〈土地增值税清算管理规程 〉的通知》（国税发〔2009〕91号 ）第三十四条第四项核定征收条件，现将核定征收率测算和核定征收结果列举如下：

一、面积审核情况

1.土地面积审核

根据晋国用 ( 2014 ) 第 207 号、晋国用 ( 2015 ) 第 486 号 土 地 使 用 证 ， 地 号为 530122102203GB01141 、530122102203GB01129 的两块土地 ， 面积分别 为 18 ,576. 24m2 、 71, 460. 64m2 , 合 计90036. 88 m2 。根据地字第530122201466 、530122201511建设用地规划许可证 ，JN2013- 92 号地块、JN2013- 41 号地块的净面积分别为18, 576. 24 m2 (27.86 亩）、71, 460. 64   (107. 19 亩 ）， 合计为 90036.88 m2 (1 35. 05 亩）。根据项目工业品交易中心项目供地情况图 , l B 地块的供地面积为 135. 05 亩。

2. 建筑面积审核

因“**容纳国际建材家居批发中心 （ l B 地块）“房地产项目无相关测绘报告，根据房管所调取的“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“房地产项目房源信息表 ， 根据建设工程规划许可信息，本次清算商业用房、办公用房， 物管用房合计 935 套，总建筑面积 71, 888. 81 m2, 其中物管用房共 10套， 面积为506.52 m2, 该部分为不可售面积，总可售面积为 71, 382. 29 m2, 其中商业用房 458 套， 可售面积46,536.26 m2;  办公用房 467 套， 可售面积24,846.03m2。

根据向房管所调取楼盘信息数据，截止到 2024 年 5 月31 日 ，“ **容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“房地产项目商业用房已网签备案 113 套， 已网签备案 面积11,533.39 m2， 办公用房己网签备案 200 套， 已网签备案面积 10595.82 m2, 网签备案面积共计 22129.21 m2。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：

22, 129. 21/ 71, 382. 2 9 × 100%= 31. 00% , 其中，商业用房已售面积占总可售面积的比例为：11,533. 39 / 71,382.29×  100%=16. 16%, 办公用房已售面积占总可售面积的比例为：10, 595. 82/71, 382.29 × 100%=14. 84%。各类型房产面积明细如下：

二、收入审核情况

**房地产开发有限公 司 2017 年 1 月 1 日认定为简易办法征收的增值税一般纳税人 ，于 2020 年1月1日 从增值税一般纳税人转为小规模纳税人。所以采用的是简易计税方法， 销售商品房的增值税征收率为 5%。

根据房管所调取楼盘信息数据，“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“房地产项目商品房网签备案集中发生2017、 2023 两个年度。

1.2017 年，该项目网签备案 103 套商品房， 收入总额29 , 832 , 846 元。根据房管所调取网签备案信息， 本项目开发商品房均属于其他类型房产，商品房的楼层和位置对售价影响显著。因此计算均价时采用分楼栋、分楼层计算均价的方式进行统计。均价如下：

房地产成交价格明显偏低，一般是指转让价格达不到交易年度交易地同类房地产的市场交易价百分之七十。在 2017年度网签备案的 103 套商品房中， 存在价格偏低的商品房明细如下：

本次清算将价格偏低的 4 套商品房单价调整至该楼栋、该楼层的均价，明细如下：

因此，该项目网签备案收入调增 886, 820. 81 元， 2017年收入总额为： 29, 832, 846+886, 820. 81=30, 719, 666. 81 元。2017 年该项目网签备案 103 套商品房 ， 确认收入总额为30, 719, 666. 81 元。均属其他类型房产 ， 土地增值税计税收入为：30,719,666.81 + (1+5%)=29, 256 , 825. 53 元。

2.2023 年， 该项目网签备案 210套商品房， 网签备案金额 0元。买受人均为王*。明细如下 ：

清算审核期间，清算团队从晋宁区人民法院调取了昆明市晋宁区人民法院执行裁定书 ( 2 022 ) 云 0115 执 2280 号之一、昆明市晋宁区人民法院执行裁定书 ( 2 022 ) 云 0115 执2280 号之二。依据法院裁决书 ， **房地产开发有限 公司将“**容纳国际建材家居批发中心(lB地块）"210套抵偿给股东王斌， 抵偿金额 44, 686,400.00元（ 二拍流拍价格）。本次清算以法院裁定抵偿金额确认收入。**房地产开发有限公 司已于 2020年 1月 1日转为增值 税小规模纳税人，土地增值税计税收入为：44, 686, 400 /(1+5%) =42, 558 , 476. 19 元。

综上 ， 截止到 2024 年 5 月 31 日 ，“ **容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“房地产项目计税收入总额为 ：29,256,825. 53+ 42,558, 476. 19 =71, 815, 301. 72 元 。

三、测算取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费

“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“涉及2 块土地：JN20 13- 92 号土地和 JN2013- 41 号土地。根 据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号 CR 53晋宁县 20 14048 、合同编号 CR 53 晋宁县 20 14084 ) 及土地出让款**非税收入收款收据，JN2013- 92 号土地的出让价款为 36, 502 , 312 元，JN2023- 41 号土地的出让价款为 1 40 , 420, 158 元。另 ：**房地产开发有限公司未就该土地缴纳城市基础设施配套费，也未发生土地征用及拆迁补偿费。

土地成本＝（土地出让金＋实际发生的城市基础设施配套费） × ( 1+ 契税税率）=(36, 502, 312+140, 420,158+0) ×(1+3%)=182, 230 , 144. 10 元。

根据建筑工程规划许可证， 项目建设规模为 122 , 935. 52m 2，根据房管所提供的房源信息表，项目已建设面积为71, 888. 81 m 2。已建设面积分摊土地成本为 ：182,230,144.10×71,888.81 + 122,935. 52= 106,562,433. 75 元 。

综上，本次允许扣除的土地成本为：106,562,433. 75 ×31%= 33, 034, 354. 4 6 元。

四、测算四项房地产开发成本

审核确定 20 14 年所匹配的晋宁区局商业用地（含其他用地 ）四项房地产开发成本单位金额标准为 2, 435. 08 元/ m 2测算四项房地产开发成本金额 ＝匹配的单位金额标准×  总可售建筑面积为：

2,435.08 × 71,382. 29= 173,821,586. 73元。

综上，本次允许扣除的四项房地产开发成本金额为：17 3, 8 21, 586. 7 3 × 31%=53, 884, 691. 89 元。

五、测算公共配套设施费

“**容纳国际建材家居 批发中心 ( l B 地块）“房地产项目在项目主体工程外未单独建造的公共设施。另：根据“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块 ）” 项目的总平面图，清算审核团队发现在项目范围内原本规划有一个垃圾中转站和一个中水处理站，这两个设施存在属于公共配套设施的范畴的可能性，经清算审核团队实地勘察，发现垃圾中转站、中水处理站实际并未修建。

六、测算房地产开发费用

测算房地产开发费用＝（土地成本＋四项开发成本金额）× 10%= (106,562,433.75 + 173,821,586. 73) ×  10%=28, 038, 402. 05 元。

综上，本次允许扣除的房地产开发费用为：28, 038, 402. 05 ×31%=8, 691, 904. 64 元 。

七、测算与转让房地产有关的税金

1.增值税测算

**房地产开发有限公司 2017 年 1 月 1 日认定为简易办法征收的增值税一般纳税人 ，于 2020 年 1 月 1 日从增值税一般纳税人转为小规模纳税人。所以销售商品房的增值税征收率 一直为 5% 。测算的增值税＝ 合同签订时间在2016 年 5 月 1 日及以后的商品房土地增值税应 税收入合计× 适用征收率 ( 5% ) =71, 815, 301. 72 × 5%=3, 590, 765. 09元。

2.城市维护建设税及教育费附加测算

( 1 ) 根据房管所调取的网签备案数据加上单价偏低商品房价格的调增 ，“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B地块）"2021年9月前销售收入为30,719,666.81元，测算增值税= 30, 719, 66 6. 81 /(1 +5%) × 5%=1, 462, 841. 28 元， 城市维护建设税税率为 5% , 教育附加和地方教育附加费率分别为 3%和 2%。

测算的城市维护建设税＝ 测算的增值税 × 适用税率=1, 4 62, 8 41. 28×   5%=7 3, 142. 06 元；

测算的教育费附加及地方教育费附加 ＝测算的增值税×  适用费率=1, 4 62, 8 41. 28 ×   (3 %+2%) =7 3, 142. 0 6 元；

(2) 202 1 年 9 月及以后收入为 44 , 686, 400. 00 元（ 法院执行判决强制执行标的资产金额），测算的增值税=4 4, 686, 4 00.00/(1 +5%) × 5%=2, 127, 923. 81 元， 城市维护建设税税率为 7% , 教育附加和地方教育附加费率分别为3%和 2%。

测算的城市维护建设税 ＝ 测算的增值税× 适用税率=2, 127, 923. 81×   7%=148, 95 4. 6 7 元；

测算的教育费附加及地方教育费附加 ＝测算的增值税 × 适用费率= 2,127,923.81×   (3%+2%)=106,396.19元；

综上 ，截止到2024年5月31日，

测算城市维护建设税为：73,142.06+148,954.67=222,096.73元；测算教育费附加及地方教育费附加为：

73,142.06+106, 396. 19=1 79, 538. 25 元 ；测 算 扣 除 金 额 合 计 为 222 , 096. 73+179,538. 25=401,634. 98 元 。

八、测算财政部规定的扣除项目金额

财政部规定的其他扣除项目金额＝（土地成本＋四项开发成本金额＋公共配套设施费） × 20%

= (106,562,433.75 +173, 821, 586. 73) ×20%= 56, 076, 8 04. 10 元

综上，本次允许扣除的财政部规定的其他扣除项目金额为：

56,076,804.10× 31%=17,383,809.27元。

九、测算代收费用

本项目无代收费用扣除项目。

十、预缴土地增值税核查情况

经系统查询，**房地产开发有限公司没有关于“** 容纳国际建材家居批发 中心 ( l B 地块 ）” 项目的土地增值税预缴情况。

十一、核定征收结果

经审核，“**容纳国际建材家居批发中心( l B 地 块 ）”房地产项目土地增值税计税收入总额为 71 ,815, 301. 72 元，扣除项目金额合计

=33,034,354.46+53,884,691.89+8,691,904.63+401,634.98+17,383,809.27=113, 396 , 395. 24 元。经测算，增值额为-41 , 581, 093. 51 元， 增值率为 0 , 税负率为 0。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕 53 号）第四条规定， 对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于 5%。清算审核团队确定“** 容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“房地产项目其他类型房地产核定征收率 5%。

“**容纳国际建材家居批发中心 ( l B 地块）“房地产项目应缴土地增值税税额 3, 590, 765. 09 元， 已预缴土地增值税税额 0 元 ， 本次清算应补土地增值税税额3, 590, 765. 09 元。应缴土地增值税税额计算情况如下：

其他类型房地产应缴土地增值税税额 3, 590, 765. 09 元＝ 其他类型房地产应税收入 71 , 815, 301. 72 元 × 其他类型房地产核定征收率 5%。

其他类型房地产应补土地增值税税额＝其他类型房地产应缴土地增值税税额－其他类型房地产已预缴土地增值税税额=3, 590, 765. 09-0=3, 590, 765. 09 元。

**税务局第二税务分局

二〇二四年七月十二日

文章来源：神州九鼎财税咨询（北京）有限公司