房企因账目混乱企业所得税被核定征收

一、税务行政处罚的事实依据、法律依据及拟作出的处罚决定:

（一）违法事实

 1.营业税金及附加违法事实

（1）你单位开发项目**是原开发公司**房地产开发有限公司在建工程项目，包括：**会馆，商业网点及住宅、车库、供热公司和该项目的全部债权、债务。2008年4月1日双方签订协议，受让价为622万元，2008年10月9日签订补充协议约定**房地产开发有限责任公司把部分营业用房（会馆右侧商企1-4层及三层17户住宅）用于偿还**房地产开发有限公司622万元欠款。此项收入未计入预收账款计算缴纳相关各税，未进账，由于你单位财务人员早已卸任，财务负责人已被拘捕，经询问了解到，此违法行为系因你单位当时资金紧张，主观故意造成的，并且你单位采取了虚假申报、隐匿收入的手段。

（2）你单位开发项目共包括**宾馆、**1-6号住宅（原诗韵1、2号，乐园1、2号，美乡3、4号），7-12号商企、车库，供热站，你单位2009年底预收账款结转收入35, 656 ,110.49元，未申报缴纳各项税款，此收入与实际收据、协议不符，经统计收据、顶账协议、合同等，你单位2008-2018年各项收入：2009年4月24日与黄**签订转让**宾馆协议21,006,757.75元；住宅30,612,898.30元；商企22,553,525.2元；2008年6月20日与**物业管理有限责任公司签订的供热站抵账协议 5,000,000.00元；2012年10月19日与黄*成签订顶账协议：供热站前两栋未完工住宅楼抵顶工程款12,157,950.00元。收入总计97, 551,131.25元(部分收入为增值税含税收入)，2009年你单位申报营业税289,574.3元，城市维护建设税20,270.2元，教育费附加8687.23元，未缴纳，此违法行为你单位采取了虚假申报、隐匿收入的手段，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，该行为涉嫌偷税。应缴纳营业税4,778,974.01元、城市维护建设税341,100.29元、教育费附加146,114.41元，地方教育附加17851.39元，欠税：营业税289,574.3元，城市维护建设税20270.2元，教育费附加8687.23元, 应补缴营业税4,489,399.72元、城市维护建设税320,830.17元、教育费附加137,427.18元，地方教育附加17851.39元, 2016年5月营改增后应补增值税93888.15元。

2.企业所得税违法事实

由于你单位虽设置账簿，但账目混乱,成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查实，且2010-2018年未设置账簿、凭证，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第四款之规定：虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第四条之规定：可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令〔2016〕362号）第四十七条第一款、第二款规定，我们对2008-2018年**地区符合条件的房地产开发企业的企业所得税进行测算， 其中8户缴纳了企业所得税，税负率在0.08-0.65%内，应税所得率在3.2%-26%之内（测算表附后）。参考《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收办法>（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号），经研究决定，核定你单位所得税应税所得率为10%。你单位2008-2018年各项收入：2008年10月9日签订补充协议约定**房地产开发有限责任公司把部分营业用房（会馆右侧商企1-4层及三层17户住宅）用于偿还**房地产开发有限公司622万元欠款；2009年4月24日与黄**签订转让**宾馆协议21,006,757.00元；在此期间住宅收入30,612,898.00元；商企收入22,553,525.00元；2008年6月20日与**物业管理有限责任公司签订的供热站抵账协议 5, 000,000.00元；2012年10月19日与黄*成签订的顶账协议：供热站前两栋未完工住宅楼抵顶工程款12,157, 950.00元，总计97, 551,131.25元(部分收入为增值税含税收入)，未申报缴纳企业所得税。此违法行为你单位采取了虚假申报、隐匿收入的手段，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，该行为涉嫌偷税。应补缴企业所得税2,436,431.09元。

3.契税违法事实

你单位开发项目**是原开发企业**房地产开发有限公司在建工程项目，包括**会馆，商业网点及住宅、车库、供热公司和该项目的全部债权、债务，2008年4月1日双方签订协议，受让价为6,220,000.00元，未按规定缴纳契税311,000.00元。

4.城镇土地使用税违法事实

经查，你单位2008年7月24日与**市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，宗地总面积为33863.9平，土地出让金额5,571,483.2元，合同约定该块土地于2008年7月24日前将土地交付给你单位，你单位2008年8月没有申报缴纳城镇土地使用税，2009年申报城镇土地使用税304,771.5元，未缴纳。此违法行为你单位采取了虚假申报的手段，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，该行为涉嫌偷税。该块土地城镇土地使用税等级是县城二级，适用税率是每平方米9元。（1）. 你单位2009年4月24日与黄**签订转让**宾馆协议，占地面积5080平方米，应补缴2008年8月-2009年4月城镇土地使用税34290元；（2）2008年6月20日与**物业管理有限责任公司签订的供热站抵账协议，占地面积5000平方米，不需补缴城镇土地使用税。（3）由于至今整体项目未进行竣工决算，没有入户通知等有关资料，检查人通过调取该小区业主开设水、电账户的时间得知，该小区全体业主于2011年8月开通水电，9月全体账户都有有发生额，现检查人建议确认该项目于2011年9月全体交房入住，确定为城镇土地使用税纳税终止时间。你单位应缴纳住宅、商企等地块（占地面积23783.9平方米）2008年8月-2011年8月城镇土地使用税660,003.42元，欠税304,771.5元，应补缴2008年8月-2011年8月城镇土地使用税355,231.92元。总计应补缴城镇土地使用税389,521.92元。

5.印花税违法事实

你单位2008-2018年各项收入：2008年10月9日签订补充协议约定**房地产开发有限责任公司把部分营业用房（会馆右侧商企1-4层及三层17户住宅）用于偿还**房地产开发有限公司622万元欠款；2009年4月24日与黄**签订转让**宾馆协议21,006,757.00元；住宅30,612,898.00元；商企22,553,525.0元；2008年6月20日与**物业管理有限责任公司签订的供热站抵账协议 5,000,000.00元；2012年10月19日与黄*成签订的顶账协议：供热站前两栋未完工住宅楼抵顶工程款12,157,950.00元，总计97, 551,131.25元(部分收入为增值税含税收入)，你单位印花税为核定征收，未按规定缴纳印花税48775.57元；2009年申报印花税2895.74元，未缴纳。此违法行为你单位采取了虚假申报、隐匿收入的手段，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，该行为涉嫌偷税。应缴纳印花税48775.57元，欠税2895.74元，应补缴印花税45879.9元。

6.土地增值税违法事实

经查，你单位开发项目已实际全部竣工并完成销售，符合土地增值税清算条件，你单位并未进行土地增值税清算，主管税务机关未下发要求其进行汇算清缴的事项通知书，根据*地税函【2005】76号文，第一条：转让普通住宅预征率为转让收入的0.5%，转让写字楼、高级住宅及商业用房等，每平方米在5千以下、5千至一万、1万元以上的预征率分别为1%、2%、3%。根据吉地税发【2010】184号第二条之规定：普通住宅预征率调整为转让收入的1.5%，转让写字楼、高级住宅及商业用房等，每平方米在5千以下、5千至一万、1万元以上的预征率分别为2%、3%、4%，从2010年10月1日申报执行。你单位2008-2018年各项收入：与**房地产开发有限公司签订的抵账协议622万元；2009年4月24日与黄**签订转让**宾馆协议21,006,757.00元；住宅30,612,898.00元；商企22,553,525.0元；2008年6月20日与**物业管理有限责任公司签订的供热站抵账协议 5,000,000.00元；2012年10月19日与黄*成签订的顶账协议：供热站前两栋未完工住宅楼抵顶工程款12,157,950.00元，97, 551,131.25元(部分收入为增值税含税收入)，未按规定申报缴纳土地增值税996,933.44元，2009年4月申报土地增值税28957.43元，未缴纳。应补缴土地增值税967,976.01元。

（二）处理处罚依据 

1.营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第三条、第四条，第五条第一款、第十二条之规定， 2008年应补营业税356,272.82元，2009年应补营业税2,336,941.1元,2010年应补营业税967,238.1元，2011年应补营业税27,885.00 元，2012年应补营业税703,326.75 元，2013年应补营业税 59,097.50元，2014年应补营业税1750.00 元，2015年应补营业税15011.05 元，2016年应补营业税21877.4 元。

2.增值税：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号印发）第一条、第九条、第十条、第十一条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第四十五条第一款；《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税【2016】36号印发）第三条；《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号印发）第一条第（八）项第7点之规定，2016年应补增值税25345.24元，2017年应补增值税30938.10 元，2018年应补增值税37604.81元。

3.企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63条）第一条第一款、第四条第一款、第六条、第二十二条、第二十八条、第五十三条第一款、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十二条、第十四条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第四条、《企业所得税核定征收办法（试行）》（国税发【2008】30号印发）第六条及《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函【2009】377号印发）第二条之规定， 2008年应补企业所得税 318,657.48元，2009年应补企业所得税1,172,736.62元,2010年应补企业所得税 483,619.05 元，2011年应补企业所得税13942.5 元，2012年应补企业所得税351,663.38 元，2013年应补企业所得税 29548.75元，2014年应补企业所得税875.00 元，2015年应补企业所得税7,505.53元，2016年应补企业所得税23,611.32元，2017年应补企业所得税15,469.05元，2018年应补企业所得税18,802.41元。

4.印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条第二项、第三条，《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第四条、第五条之规定， 2008年应补销售环节印花税3562.7元，2009年应补销售环节印花税23369.4元,2010年应补销售环节印花税 9672.3元，2011年应补销售环节印花税278.9 元，2012年应补销售环节印花税7033.3 元，2013年应补销售环节印花税 591.0元，2014年应补销售环节印花税17.5 元，2015年应补销售环节印花税150.1元，2016年应补销售环节印花税484.9元，2017年应补销售环节印花税324.9 元，2018年应补销售环节印花税394.9 元。

5.城镇土地使用税：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条规定，2008年应补城镇土地使用税32763.42元， 2010年应补城镇土地使用税214,055.12元，2011年应补城镇土地使用税142,703.38元。

6.城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定， 2008年应补城市维护建设税24,939.1元，2009年应补城市维护建设税163,585.88元,2010年应补城市维护建设税67706.67 元，2011年应补城市维护建设税1951.95 元，2012年应补城市维护建设税49232.88元，2013年应补城市维护建设税4136.83元，2014年应补城市维护建设税122.5元，2015年应补城市维护建设税1050.77元，2016年应补城市维护建设税3305.59元，2017年应补城市维护建设税2165.67 元，2018年应补城市维护建设税2632.34。

7.教育费附加：根据《征收教育费附加的暂行规定》（国务院令第588号）、财税【2016】12号之规定， 2008年应补教育费附加10688.18元，2009年应补教育费附加70108.23元,2010年应补教育费附加29017.16元，2011年应补教育费附加836.55 元，2012年应补教育费附加21099.81元，2013年应补教育费附加1772.93元，2014年应补教育费附加52.5元，2015年应补教育费附加450.33元，2016年应补教育费附加1416.68元，2017年应补教育费附加928.14元，2018年应补教育费附加1056.72。

8.地方教育附加：根据《吉林省地方教育附加征收使用管理办法》（吉财非税〔2011〕244号）第二条、第十二条、财税【2016】12号之规定，2012年度应补地方教育附加14066.54元， 2013年度应补地方教育附加1181.95元，2014年度应补地方教育附加35.00元，2015年度应补地方教育附加300.22元，2016年度应补地方教育附加944.45元，2017年度应补地方教育附加618.76元，2018年度应补地方教育附加704.47元。

9.契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条、国税函【2007】年645号文件之 规定，2008年应补契税311,000.0元。根据《中华人民共和国稅收征收管理法》第五十二条第二款之规定，超过追征期，不予补税。 

10.土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第一条、第二条、第三条，及吉地税函【2005】76号文第一条；吉市地税发【2010】184号文第二条之规定， 2008年应补土地增值税93505.67元，2009年应补土地增值税389,939.38元,2010年应补土地增值税178,884.29元，2011年应补土地增值税11,154.00 元，2012年应补土地增值税220,540.95元，2013年应补土地增值税23639.00元，2014年应补土地增值税700.00元，2015年应补土地增值税5454.32元，2016年应补土地增值税18314.35元，2017年应补土地增值税12375.24 元，2018年应补土地增值税13468.87。

根据《中华人民共和国稅收征收管理法》(中华人民共和国主席令第49号)第三十二条之规定，从滞纳税款之日起至实际缴纳税款之日止，按日加收万分之五的滞纳金。 

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对企业2008-2018年少缴营业税、增值税、城市维护建设税、印花税（商品房销售合同）、企业所得税（房屋销售）、土地使用税定性为偷税；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十六条规定，五年内未被发现的，不再给予行政处罚，对该公司2014年-2018年度未按规定缴纳营业税、增值税、城市维护建设税、印花税（商品房销售合同）、企业所得税（房屋销售）行为，拟处应补税款百分之五十的罚款。本次共查补税费8,899,205.64元，拟处罚款104,719.6元。

我局于2019年作出的《行政处罚告知书》（*市税三稽罚告[2019]**号）同时作废。

二、你单位有陈述、申辩的权利。请在我局作出税务行政处罚决定之前，到我局进行陈述、申辩或自行提供陈述、申辩材料；逾期不进行陈述、申辩的，视同放弃权利。

三、若拟对你单位罚款10000元（含10000元）以上，你单位有要求听证的权利。可自收到本告知书之日后3日内向本局书面提出听证申请；逾期不提出，视为放弃听证权利。

二Ｏ二一年四月二十六日

文章来源：神州九鼎财税咨询（北京）有限公司