房地产企业如何应对新《印花税法》

一家房地产开发公司，开发一个项目往往需要较长的建设周期，并且存在经济涉及方面广、往来对象多、业务复杂等特点。房地产企业必然需要通过合同来确保与对方的权利与义务关系。

因此，房地产开发公司开发一个项目会签订多种合同，如：规划设计合同、施工设计合同、工程总包合同、材料采购合同（钢筋、水泥、电梯等）、施工合同（防水、桩基、土方工程等）、检测合同、借款合同、咨询合同、房屋销售合同等。2022年7月1日《印花税法》开始执行，房地产企业签署的这些合同是否都需要缴纳印花税、房地产企业应重点关注哪些变化，现在让我们一起来了解一下吧！

01、并非所有的合同均需要缴纳印花税

现行印花税只对《印花税法》所附《印花税税目税率表》中列举的应税凭证征收，没有列举的凭证不征税。如《印花税法》规定需要缴纳借款合同印花税的是银行业金融机构、经国务院银行业监督管理机构批准设立的其他金融机构与借款人（不包括同业拆借）的借款合同。因此，房地产开发企业与非金融机构借款的借款合同是不征印花税的。同理，监理合同、检测合同、法律、会计、审计等咨询合同都是没有列举出来，不需要缴纳印花税。

02、明确印花税计税依据不含列明增值税金额

关于印花税计税依据含不含增值税这个问题，以前印花税暂行条例和相关文件都没有明确规定，《印花税法》终于对此进行明确：应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款；应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。

因此，房地产企业在签署合同时，最好在合同中注明不含税价款、增值税金额。如果在合同中仅仅注明含税金额，未列明增值税税款，那怕是要按含税金额计征印花税了。

03、建设工程勘察设计合同适用税率降低

房地产开发企业在前期开发阶段经常涉及工程勘察和设计业务。

在《印花税暂行条例》中规定：建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，适用税率为0.5‰;建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同，适用税率为0.3‰。但《印花税法》将原“建设工程勘察设计合同”、“建筑安装工程承包合同”整合为“建设工程合同”适用税率为0.3‰。

也就是说，自2022年7月1日起，原按照0.5‰贴花的勘察和设计合同，适用税率降为0.3‰；原适用建筑安装工程承包合同税目的施工合同，仍保持0.3‰的税率。

举例：甲房地产开发企业与某设计公司签订项目设计合同，不含增值税价款1000万元。2022年7月1日之前，甲企业需要缴纳印花税1000×0.5‰=0.5万元;2022年7月1日之后，甲企业只需要缴纳印花税1000×0.3‰=0.3万元。

04、规定合同金额与结算金额不一致如何缴纳印花税

房地产开发企业因项目开发周期长等特点导致书立合同、产权转移书据并未列明金额，需要后续实际结算时才能确定金额，或者书立的合同金额与后续实际结算金额不一致。这种情况下如何缴纳印花税，《印花税法》和《财政部、税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告 》（财政部、税务总局公告2022年第22号）给予了详细规定:

《印花税法》第六条：应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。

《财政部、税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告 》 （财政部、税务总局公告2022年第22号）第三条第二款规定：应税合同、应税产权转移书据所列的金额与实际结算金额不一致，不变更应税凭证所列金额的，以所列金额为计税依据；变更应税凭证所列金额的，以变更后的所列金额为计税依据。已缴纳印花税的应税凭证，变更后所列金额增加的，纳税人应当就增加部分的金额补缴印花税；变更后所列金额减少的，纳税人可以就减少部分的金额向税务机关申请退还或者抵缴印花税。

也就是说，房地产开发企业应于书立应税合同、产权转移书据的首个纳税申报期申报应税合同、产权转移书据书立情况，在实际结算后下一个纳税申报期，以实际结算金额计算申报缴纳印花税。

举例1：

甲房地产开发企业按季申报缴纳印花税，2022年7月1日书立钢材买卖合同1份，合同列明了买卖钢材数量，并约定在实际交付钢材时，以交付当日市场报价确定成交价据以结算，2022年10月10日按合同结算买卖钢材价款1000万元

甲房地产开发企业2022年10月纳税申报期应缴纳印花税：

0元×0.3‰=0元

甲房地产开发企业2023年1月纳税申报期应缴纳印花税：

1000万元×0.3‰=3000元

甲房地产开发企业分别在2022年10月、2023年1月进行财产行为税综合申报，具体如下：