土增税清算过程中成本分摊面积的选择

根据国税发[2009]91号第二十一条纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。根据国税发[2006]187号第四条属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。也就说对于同一地块同时建造多个项目或同一项目中建造不同类型（业态）房地产的，能直接确定成本对象应直接计入各成本对象；无法直接计入的按照合理的方法分摊计入。

在政策和实务中占地面积和建筑面积是最两种最常规的共同成本分摊方法。当然不同的省份针对具体情况还有其他的合理分摊方法，比如售价法、层高系数法等。不管任何分摊方法都遵循受益原则和合理性原则。

在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例变动，最终会影响项目整体土增税清算结果。所以选择正确的面积来源对我们土增税预清算和清算工作很重要。

首先说一说房地产开发建设过程中的证件涉及哪些面积：

1、经济技术指标表：包含项目整体占地面积、建筑面积、公配面积、地下面积、容积率、绿地率、户数、车位个数等指标；了解一个项目最基本情况就从经济技术指标表开始，也是后期面积分摊基数整体复核的参照。

2、国有土地使用证、建设用地规划许可证：两证均为占地面积，且一致的。

3、建设工程规划许可证：建筑面积；

4、建设工程施工许可证：建筑面积，该证是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；

5、预售许可证：可售面积；

6、建设工程竣工验收规划条件核实证明：包含每一栋、部分地下车库、配电房的建筑面积

7、竣工备案证：竣工部分整体的建筑面积；

8、实测报告：由测绘公司出具，含套内面积、公摊面积、建筑面积，具体到每一户的用途，按栋加和；

9、不动产产权情况表：也就是确权单，由不动产部门出具并加盖公章，具体到每一户的建筑面积和基底面积，按栋有汇总数；不动产产权中的实测面积与实测报告一致，对于无产权的公配可能存在有的不动产权情况表中没有但是实测报告有的情况。

在实务中，占地面积一般会采用国有土地使用证占地面积，参考不动产产权情况表中基底面积。地上建筑建筑面积一般会采用不动产产权情况表或实测报告的实测面积，地下车位的建筑取自于竣工备案表，如地下车库不是单独竣工备案的，参考建设工程竣工验收规划条件核实证明。

文章来源：地产税语