土增清算14个典型争议问题，河南明确！
01 | 清算单位
关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
02 | 成本对象
关于营业税 资源税 土地增值税若干征税问题的通知（豫地税发[1997]第160号）
（三）关于普通标准住宅与商业用房同体如何计税问题
我省有许多临街普通标准住宅与商业用房是同一体的，即：底层是商业性用房，上层部分是住宅楼房或其他用房。一般情况下，企业是将“同体房”作为一个项目核算的。有偿转让时，应根据土地增值税的有关规定，按照各地普通标准住宅的划分标准，分别核算商业用房和普通住宅的开发成本及费用，正确分摊有关费用，分别计算增值额。
关于转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（豫地税函[2007]第16号）
（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题
普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。
濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）
开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
03 | 清算条件
关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
对前款所列第（一）项情形，对于房地产开发项目存在纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情形的，发生所有权转移时应视同销售房地产，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
04 | 车位问题
关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
关于发布《濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第21号）
纳税人单独转让地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目的核定征收率征收土地增值税。
05 | 开发费用
关于土地增值税有关政策问题的通知（豫地税发[1995]167号）
一、关于开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）扣除比例问题：
（一）房地产开发费用中的财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期货款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地和新建房及配套设施的成本”计算的金额之和的百分之五计算扣除；
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地和新建房及配套设施的成本”计算的金额之和的百分之十计算扣除。
06 | 股权转让
关于以转让股权名义转让土地使用权行为征收土地增值税问题的批复（豫地税函[2014]305号）
新乡市地方税务局：
你局《关于对新乡市隆基新上海置业有限公司征收土地增值税有关问题的请示》（新地税发〔2014〕150 号）收悉。对新乡县检察院反渎职侵权局在办案过程中发现的新乡市隆基新上海置业有限公司原股东“新乡隆基房地产开发有限责任公司”和“上海新青浦置业有限公司”，在2007年以股权转让形式转让土地使用权的行为是否征收土地增值税的问题，经请示国家税务总局同意，先对该问题明确如下：
对新乡隆基房地产开发有限责任公司和上海新青浦置业有限公司一次性共同转让新乡市隆基新上海置业有限公司100%的股权，鉴于这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权和地上附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
07 | 新旧房标准
关于土地增值税中新旧房划分标准的通知（豫财税政字[1998]61号）
一、凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。
二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。
08 | 税收优惠
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
七、为简化程序，方便纳税人，对以下个人转让不动产行为明确为备案类减免。
（一）个人销售住房。
1、政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
......
（二）个人之间互换自有居住用房地产。
1、政策依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）
......
（三）继承、赠与的房地产。
1、政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号）
......
上述纳税人应向主管地税机关提请备案，按要求报送有关资料，经县（市、区）级地税机关登记备案后，自登记备案之日起执行；纳税人未按规定备案的，一律不得减税、免税。
“二手房减免税登记备案表”由各省辖市结合其他税种一并自行设计，并要求基层工作人员在填写时必须签署具体意见。
对省政协第十三届委员会第一次会议第1310863号提案的答复（国家税务总局河南省税务局）
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源增值额未超过项目金额20%的，免征土地增值税。
09 | 预征率
关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）
土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
三、关于经济适用房问题。
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
10 | 核定征收率
关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅
1.普通标准住宅5%;
2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
(五)个人转让二手房的核定征收率
个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2017年第3号）
二、土地增值税核定征收率
（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。
（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。
（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。
1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。
濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）（濮阳市地方税务局公告2011年第21号）
第五条房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率：
（一）住宅
1.普通标准住宅5%;
2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）符合本《办法》第四条第二款条件的，按核定征收率10%征收土地增值税。
（四）国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，按7%的核定征收率征收土地增值税。
（五）个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）
第十八条 房地产开发项目的核定征收率
（一）普通标准住宅2%（包含经济适用房）；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；
（四）符合第十七条第（二）款条件的8%。
第十九条 对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省地税局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税（附件11）。
第二十条 所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。
国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
......
11 | 普通标准住宅
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。
转发市住房保障局市财政局市地税局关于调整我市普通住房标准的意见的通知（郑政办文[2012]23号）
自2012年7月9日起，郑州市执行新的普通住房标准，新标准明确：普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为144平方米以下；单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。
濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）（濮阳市地方税务局公告2011年第21号）
（一）濮阳市市城区范围的普通标准住宅，原则上应同时满足以下三个条件：
1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套住房建筑面积在144平方米以下；
3.实际成交价格在5360元/平方米以下（实际成交价格发生变化的，以房地产管理部门重新确定的普通住房实际成交价格为准）。
（二）濮阳市五个县（包括濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县）范围的普通标准住宅，原则上应同时满足以下三个条件：
1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套住房建筑面积：各县人民政府公布普通住宅单套建筑面积标准的，按照各县人民政府公布的单套住房建筑面积标准执行；未公布标准的，统一执行豫财办农税〔2005〕15号文件规定的标准，即单套住房建筑面积在144平方米以下，属于普通住宅；
3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各县人民政府批准的标准确定）。
转发市住房和城乡建设局 国家税务总局洛阳市税务局关于调整我市市区普通住房标准意见的通知（洛政办[2020]44号）
现将我市市区普通住房标准调整如下：
一、享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;(2)单套建筑面积在144平方米(含)以下;(3)实际成交价格低于市区上年度住房平均交易价格的1.4倍。
12 | 保障性住房
关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行。
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行
13 | 工程造价扣除标准
关于发布2022年第4季度郑州市建设工程材料价格信息和造价指标的通知（郑建文[2023]24号）
14 | 改制重组
关于转发《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》的通知（豫财税政[2018]42号）
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
文章来源：金穗源
