土地增值税清算实务案例：房地产企业车位销售与租赁的税务处理解析

摘要：无产权车位是指没有所有权凭证的停车位，意味车主不具备该车位的完整财产所有权，常见形式诸如人防车位、全体业主共有的车位或仅提供长期使用权的车位。获取这类车位一般仅能通过租赁途径，不可进行产权交易。实务中，无产权车位在不同税种下如何处理，通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

案例概要：

甲房地产有限公司于2016年4月在发改部门进行A项目的立项。项目于2016年4月20日正式开工，2017年2月取得预售许可证。

甲房地产企业将无产权地下车位进行出租，租赁合同约定租期为20年，租金8万元（租金需一次性付清）；同时承诺租期届满后该车位继续供业主无偿使用。根据上述信息，试分析甲企业出租车位在不同税种下的处理方式。

案例解析：

1. 增值税：甲企业虽然与业主签订了租赁合同，但是租赁期满后业主仍旧可以无偿使用该车位。实质上是将车位的永久使用权转让给业主。按照实质重于形式原则，做销售不动产处理。

2. 企业所得税：甲企业出租无产权车位，收取经济利益；应当按照开发产品进行处理，在一次性收取租金的同时结转开发成本。

3. 土地增值税：销售无产权车位永久使用权，需区分车位是否为人防车位或者公共配套设施；若按照实质重于形式原则的话，转让永久使用权应当按照视同销售处理，在确认收入同时确认结转成本。但同时也需要结合当地政策来确定无产权车位，特别是人防车位是否纳入清算范围。

总结归纳：

出租无产权车位，在增值税和企业所得税按照实质重于形式原则，在确认收入同时结转成本。鉴于车位的开发成本较大，往往会有倒挂状态。在通常对于无产权车位的处理中会有以下两种：一是将无产权车位计入清算范围，再确认收入同时结转成本；二是无产权部分不纳入清算范围，其相应的开发成本做预留。

处理无产权车位的土地增值税清算时，关键是要事先明确当地税务机关的口径，特别是人防和机械车位是否包括在清算内。

政策依据：

财税（2016）36号《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 第十七条

国税发[2006]187号第四条第三款

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第十三条

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号）四、转让无产权地下车库(位)征收土地增值税

关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规[2015]8号）四、关于车库（车位、储藏室等）问题