摘要：某房企土地增值税清算中，因不可售公配（人防、物业用房等）产权移交证明缺失及跨项目成本分摊争议，被税务机关核减成本。核心知识点：公配成本扣除需以产权移交证明为前提（国税发〔2009〕91号）；争议点集中于移交效力认定及多项目成本分摊合理性。解决方式：补签政府/业委会移交协议，按受益比例分摊并留存凭证。案例揭示房企需前置规划公配权属移交路径，动态跟踪验收流程，避免税务风险。

案例概要：

某房地产企业在某市开发一住宅项目（以下简称“XX项目”），项目于2015年8月开工，2020年12月竣工验收，截至2024年6月销售比例为95.4%。2024年10月，税务机关对该项目进行土地增值税清算审核时发现以下问题：

企业申报不可售公共配套设施116套，面积合计1,800.00㎡，包括人防设施、物业服务用房、养老用房、社区居委及公厕。其中：

人防设施仅提供《人防工程使用证》，未提供产权移交至政府或全体业主的证明文件。

物业服务用房、养老用房等服务用房无产权移交协议或业主委员会接收记录。

税务机关质疑部分服务用房（如物业用房300㎡）实际为相邻“小区共用，相关成本未在项目间合理分摊。

税务机关要求企业补充提供不可售公配的合法移交证明（如政府接收函、业主委员会签收文件），并说明服务用房的实际使用范围及成本分摊依据。

案例解析：

疑点成因分析：

移交证明缺失：人防设施虽取得使用证，但未完成产权移交，无法证明其公共属性。例如，人防设施800㎡未移交，可能导致其建设成本2,500,000.00元被认定为非公配支出。

成本分摊争议：服务用房若为多项目共用（与其他小区共用物业用房300㎡），其成本需按受益比例分摊。企业未提供分摊计算表，可能导致1,000,000.00元成本全额扣除被否定。

税务处理结果：

未移交公配成本：若无法补交产权移交证明，对应的公配成本不予扣除。

多项目共用部分：若能证明服务用房为多小区共用，需按面积或户数比例分摊成本。

合规整改：企业补充移交证明后，税务机关按实际移交范围核定扣除，未移交部分成本调减。

企业合规应对

完善移交手续：

人防设施：与政府部门签订《人防工程移交协议》，明确产权归属及维护责任。

服务用房：与业主委员会签署《公共配套设施接收确认书》，并公示移交清单。

规范成本分摊：

多项目共用公配：按《建设工程规划许可证》中载明的服务范围，或实际受益户数比例分摊成本。

留存关键凭证：移交协议、政府回函、分摊计算表等纳入项目档案备查。

归纳总结：

风险点：

不可售公配未移交可能导致成本全额调减。例如，缺失证明的成本不予扣除，需补税。

多项目共用公配未分摊时，税务机关可能直接按“一刀切”原则否定部分成本，增加企业税负。

合规策略

前置规划：在项目立项阶段明确公配产权移交路径，并在合同中约定移交责任。

动态跟踪：竣工验收后及时办理移交手续，避免因资料滞后影响清算。

精准分摊：采用税务机关认可的合理方法（如建筑面积、户数比例）分摊多项目共用成本。

政策法规

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第二十一条：第二十三条：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）

第三十三条：

数字化工具应用

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