土地增值税清算实务案例：红线外成本都不能扣除吗？

摘要：

房地产企业开发项目时所发生的“红线外支出”是指在房地产项目规划建设用地边界（通常称为“红线”或“规划外”）之外发生的建设或改造支出。

“红线外支出”主要有两种形式：政府要求支出；企业自愿支出。

实务中，房地产企业发生的不同形式的“红线外”支出，应当如何认定，又会产生什么样的影响？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

案例概要：

案例1：A房地产企业开发建设“悦西台”项目，项目于2016年01月20日取得土地使用权出让合同，出让合同约定，开发商需配合当地政府在项目用地范围外无偿建设“规划1路”南段，共计2公里，建设完毕后无偿移交给政府，项目于2018年8月18日竣工验收备案，截至2022年8月，已转让房地产建筑面积占比98%。企业土地增值税清算申报时，共发生“规划1路”南段建设支出587万元。税务机关在结合项目实际情况并取得企业提供的政府主管部门出具的证明文件后，准予“规划1路”南段建设支出在“悦西台”项目中扣除。

案例2：B房地产企业开发建设的“湖心岛”项目，项目于2018年6月15日开工建设，并于2019年10月18日竣工验收备案，截至2023年10月，已转让房地产建筑面积占比98%，企业土地增值税清算申报时，存在项目规划用地外自建栈桥支出325万，税务机关在结合项目实际情况并现场勘查后，认定该自建栈桥支出不得作为土地增值税清算的扣除项目。项目俯瞰图如下所示：

根据上述信息，试分析“规划1路西段建设支出”“栈桥支出”均为“红线外”支出，为何在土地增值税清算过程中处理方式却不同？

案例解析：

根据上述案例，我们对比分析可以发现：

案例1：无偿建设“规划1路”南段为开发商拿地的条件，且开发商已提供国土房管部门的土地出让合同（合同中明确约定需企业无偿建设“规划1路”南段并无偿移交），同时开发商提供了相关政府主管部门出具的证明文件，说明了“规划1路”南段的支出为项目相关支出，税务机关允许作为成本扣除，也属有据可依。相关政策——广西、青岛、广州。

案例2：“湖心岛”小区发生的栈桥成本，经现场勘查，属于通往“清河”对面“人民公园”的支出，其主要目的是提高小区出行便利性，提升小区整体价值，非小区开发所必须发生的成本，税务机关最终认定该成本不得作为土地增值税清算的扣除项目。

总结归纳：

房地产企业在处理红线外支出时，不仅要遵循国家层面的法律法规，还需密切关注并适应不同省份的具体政策导向。

房地产企业开发项目所发生的“红线外支出”，需从成本发生的形式出发，理解其业务实质，并结合当地税务机关对“红线外支出”的处理口径进行性质的认定，不适合“一刀切”式地认定和处理。

政策依据：

《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）

第十九条第 (三)项其他建筑安装成本费用的审核规定，土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

《广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》(桂地税发[2008]44号) 

第五条关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用可否扣除的问题规定，房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2014]175号)

第三条关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题的规定，纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

第二十二条开发企业为取得国有土地使用权，按照县(市、区)级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同(协议)中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

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