如何防范“土方挖运费用”在土地增值税清算过程中存在的风险？

摘要："云来府"住宅小区是由A房地产开发商匠心筑造，座落于城市中心，小区内绿树成荫，四季花开，小径蜿蜒，水景灵动，每一处细节都透露出对品质生活的追求。

实务中，房地产企业的“土方挖运”会隐藏什么样的税务风险以及如何有效把控、防范税收风险？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

关键词：“土方挖运”“清单计价”“虚增成本”

案例概要：

A房地产企业于2017年04月11日在土地资源局进行“云来府”项目的地块竞拍。项目于2017年7月7日正式开工，并于2020年7月10日完成竣工验收备案，截至2023年7月，已转让房地产建筑面积占比99%。

2023年8月10日，该项目所在地主管税务机关对A房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核A房地产有限公司申报的开发成本时发现，建筑安装工程“土方挖运”成本占总开发成本的10%。

“土方挖运”相关资料附件信息如下：

附件1：本次清算项目相关证件明细：   

附件2：“土方挖运”成本合同：

（注：案例用，暂不考虑合理性）

附件3：建筑cad施工图设计说明：

附件4：施工剖面图：

（注：案例用，暂不考虑合理性）

根据上述信息，试分析该项目“土方挖运”成本费用在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由上述数据可知，本项目存在挖方垫层底面积大于本项目清算占地面积的情况，疑似虚增成本。

1.根据本次清算项目相关附件明细（附件1）可确定占地面积；

2.根据“土方挖运”成本合同（附件2）可确定挖运土方量；

3.根据CAD设计说明（附件3）及施工剖面图（附件4）暂以地下层高和图纸地下标高预估开挖深度≈6.7m，为防止深度小于真实深度在原有预估值基础上再加2m；

4.鉴于审核人员为非专业造价人员，故采取“清单计价”的方式倒算垫层底面积，

挖基坑土方量（体积）= 垫层底面积 * 开挖深度

垫层底面积=挖基坑土方量（体积）÷ 开挖深度

= 127040m3 ÷ （6.7m+2m） = 14602.3㎡

5. 预估垫层底面积=14602.3㎡；本项目占地面积=11089㎡

注：下图为定额计价下开挖示意图，清单计价方式则为按照最大工作宽面进行计算，本案例暂将垫层最大宽面预估为放坡部分的宽面+垫层的宽面。

综上所述，A房地产有限公司在项目土方开挖施工过程中，开挖的预估垫层底面积远超于本项目的占地面积，逻辑方面明显不合理，发生的土方开挖成本疑似存在虚增情况。

总结归纳：

A房地产有限公司申报成本中涉及的“土方开挖”存在疑似虚增成本的风险，在实务中，因不同地域、不同土质、不同年度以及不同工程大小等因素都会导致其土方工程所发生的成本费用不一，在土地增值税方面，分析人员在结合相关政策分析项目时，在不熟知相关计算规则下不要盲目的去计算专业方量，更应考虑成本是否真实发生以及发生的成本费用合理性。

政策依据：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号 

第四章 清算审核

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　第二十三条　审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：。

　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十四条　审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十五条　审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。  

　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

　　第二十六条　审核开发间接费用时应当重点关注：

　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

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