房企开发成本企业所得税的归集与分摊

2020-06-30分类：12366热点问题

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之前从国家、广东省和广州市层面的税收政策对房企开发成本土增税前扣除的分摊方法进行汇总分析。本文主要对房地产企业的企业所得税开发成本的分摊方法进行汇总，在介绍具体分摊方法前，我们先了解下成本对象。

一、成本对象

成本对象是指企业为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，房企发生的各项开发成本，最后都得分配归集到这些成本对象中。实操中一般按照六大原则来划分成本对象，分别是可销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

举个简单例子：某一房地产项目，一期规划为分住宅和别墅，二期规划为商业和公寓（假设没有地下车库）。由于这些建筑物具有不同的结果类型、不同的使用功能、不同的定价，根据分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则，四种业态可以分别确定为四种不同的成本对象进行核算。

二、分配与归集

1、成本能分清成本对象的：直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；

2、成本不能分清成本对象的：共同成本和不能分清成本对象的间接成本，分摊计入成本对象；

我们可以参考下面这个图：

微信图片_20200630084632.png

三、分摊方法

对于共同成本及不能分清成本对象的间接成本，国税发[2009]31号文规定了四种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。

1、土地成本：原则上按照占地面积法，如需使用其他的分摊方法，需经税务机关同意。

2、公共配套设施费：对于非营利性的配套设施，一般是作为过渡性成本对象单独归集成本，再按照建筑面积法进行分配；

3、借款费用：属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。

4、其他成本：分配方法由企业自行确定，可以选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法或预算造价法。

四、归纳总结

上述例子：某一房地产项目，一期规划为分住宅和别墅，二期规划为商业和公寓。根据成本对象划分原则，四种业态可以分别确定为四种不同的成本对象进行核算。直接成本和能分清成本对象的间接成本，直接计入对应的成本对象，对于共同成本和不能分清成本对象的间接成本，可参考下表：

微信图片_20200630084632.png

文章来源：李媛正坤财税

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