房屋低于成本价销售给内部职工如何缴纳个人所得税

问：公司将开发的房屋以低于成本价销售给本单位员工是否缴纳个人所得税？

答：《财政部关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）规定：“单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数。”该政策不存在过渡期间。单位低价向职工售房执行差额缴纳个人所得应当注意以下三点：

一、在适用税目上，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

二、虽然属于“工资、薪金所得”性质所得，但不并入当年综合所得，应当单独计算代扣代缴（非预扣预缴）个人所得税。按照新个人所得税法的规定，个人取得的工资薪金所得、劳务报酬、特许权使用费所得、稿酬所得等综合所得实行预扣预缴，符合条件的，年度汇算清缴，多退少补。但对单位低价向职工售房虽然属于工资薪金所得单独计算纳税，并且不并入年综合所得。

三、代扣代缴个人所得税的适用税率按照差价收入除以12个月，按照按月换算后的综合所得税率确定适用税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、月度税率表适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

举例：某房地产公司2019年8月份将开发的房屋100套销售给单位员工，每套成本价300万，每套低于成本价120万元（实售每套180万元）。除以12后每月平均100000元，对照月度税率表适用税率45%，速算扣除数为15160，则应代扣每个员工个人所得税=1200000×45%-15160=524840元

文章来源：纪宏奎      中汇武汉税务师事务所十堰所